Vedtektene bør ha en bestemmelse som fastslår hvilke begrensninger som gjelder for beboerens faktiske råderett. Fellesskapet har liten muligheten til å begrense eierens råderett inne i bruksenheten, men det er mulig og hensiktsmessig å vedtektsfeste regler om adgangen til innredning og ombygging som berører fellesareal inne og ute. Vedtektene kan for eksempel inneholde regler om at styret eller sameiermøtet kan pålegge seksjonseieren å velge bestemte løsninger, for eksempel med hensyn til vindustype og utgangsdør. Styret, sameiermøte og generalforsamlingen må sammen tenke gjennom hvilke konkrete forhold som er viktige i det enkelte boligselskapet. Det kan for eksempel være aktuelt å vedta felles regler for oppsetting av markiser i et boligselskap, mens i et annet selskap kan det være viktig å regulere næringsdrivendes adgang til å sette opp lysskilt.

En bestemmelse om fysisk råderett kan dels opp i flere deler, for eksempel kan en del omfatte rettigheter til eller begrensninger i retten til å bruke leilighet og fellesareal slik de er og en bestemmelse kan omfatte rettigheter eller begrensninger i muligheten til å foreta forandringer. For så vidt det gjelder estetiske forandringer viser vi til egen vedtektsbestemmelse om det.

Det er adgang til å fastsette saksbehandlingsregler i vedtektene for eiere som vil foreta mer omfattende endringer av en bruksenhet. Ved slike regler kan boligselskapet ivareta fellesskapets interesser ved å sikre at alle saker blir behandlet på en forsvarlig måte og ved å forebygge mot feil og skader. Vedtektene kan for eksempel bestemme at endring av bruksenhetens planløsning, herunder bruksendring av rom i leiligheter, krever samtykke fra styret og at tiltak som utføres uten samtykke fra styret kan kreves tilbakeført (TOSLO-2007-118844).

Det er vanlig å ta generelle regler om bruk inn i husordensreglene. Det avgjørende for om en bestemmelse skal tas inn i vedtektene eller i husordensreglene bør være hvor viktig er at bestemmelsen etterleves. Det avgjørende bør være om det er en bestemmelse som hvor brudd på bestemmelsen skal kunne påberopes som grunnlag for vesentlig mislighold eller om det dreier seg om en generell ordensregel.

En bestemmelse om fysisk råderett kan for eksempel ta utgangspunkt i følgende ordlyd:

Fysisk råderett – bruk
Eieren skal behandle leiligheten og fellesareal med tilbørlig aktsomhet. Bruken av leiligheten og fellesareal må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for borettslaget eller andre andelseiere. Fellesanlegg eller fellesareal må heller ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anlegget eller arealet som er avtalt eller forutsatt.

Trappevask og vask av kjellerganger, samt fellesrom i kjeller for barnevogner, sykler, sparkstøttinger, ski o.l. utføres av andelseierne selv etter fordeling.

Mellom kl. 23.00 og 07.00 skal det være ro i leilighetene. Utenfor denne perioden må det ikke drives musikkøvelser, benyttes høytaler, vedlikeholdsarbeid eller drives annen aktivitet som kan volde sjenanse eller ulempe for naboer.

Oppgangene skal holdes rene og ikke benyttes til plassering av sykkel eller annet.

Eieren plikter å holde leiligheten forsvarlig oppvarmet, også under fravær fra leiligheten.

Fysisk råderett – forandringer
Eieren har ikke anledning til å gjøre forandringer i fellesinstallasjoner som omfattes av fellesskapets vedlikeholdsplikt eller i byggets bærende konstruksjoner. Dette gjelder uten hensyn til om endringen innebærer at fellesinstallasjonen eller den bærende konstruksjonen blir svekket eller ikke.

Alle nødvendige tillatelser fra offentlige myndigheter skal foreligge før søknad om godkjennelse fremlegges for styret.

Eieren må ikke foreta noe som kan betinge forhøyelse av forsikringspremie eller andre utgifter for fellesskapet.

Styret har rett til å føre felles rør, ledninger, kanaler og andre fellesinstallasjoner gjennom leilighetene dersom det ikke er til vesentlig ulempe for eieren. Slike tiltak kan også innebære arbeid og endringer inne i en leilighet.

Eieren har ved fraflytting ikke rett til å fjerne inventar, ledninger eller andre lignende faste installasjoner eller innredninger som andelseieren har satt opp. Fellesskapet har rett til å overta dette uten vederlag. Likeså har fellesskapet rett til låser som eieren har satt inn og alle nøkler til låser.