Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom (med lovdatareferanse LB-2014-51459) i en sak som på en god måte illustrerer de vurderingsmomenter som gjør seg gjeldende ved vurdering av om det foreligger vesentlig mislighold som gitr grunnlag for tvangssalg av seksjoner i et eierseksjonssameie, aksje i et boligaksjeselskap og en andel i et borettslag. I den aktuelle dommen gjaldt saken tvangssalg av en andel i et borettslag.

En andelseier hadde i lang tid sabotert inngangsdøren til oppgangen ved å justere dørpumpe, utvist truende og aggressiv adferd overfor naboene og oppbevart store mengder søppel i leiligheten som tidvis medførte ubehagelig lukt fra leiligheten. Borettslaget hadde gått frem på riktig måte ved å meddele advarsel og pålegg om salg før det ble fremsatt begjæring om tvangssalg. Behandlingen av begjæringen om tvangssalg ble overført til allmenprosess ettersom byfogdembetet la til grunn at andelseieren hadde fremsatt innsigelser som ikke åpenbart var grunnløse. Oslo byfogdembetets dom ble så påanket til lagmannsretten.

Lagmannsrettens dom illustrerer på en god måte hvilke vurderinger som skal benyttes i en slik sak og hvilke hensyn som er relevant innenfor hvert vurderingsgrunnlag:
1.
Det er forholdene frem til og på salgstidspunktet som i utgangspunktet, men senere omstendigheter kan ha betydning dersom de gir uttrykk for faktisk vilje til å etterkomme påbud og ikke bare etterkommes som følge av den pågående saken.
2.
Saken må gjelde objektive forhold og det vil si at dårlige naboforhold ikke i seg selv ikke er relevant i vurderingen.  Det må foreligge et pliktbrudd, dvs at eieren ikke har oppfylt de plikter han har og disse pliktbrudd har medført negative konsekvenser for boligselskapet eller andre beboere. De enkelte pliktbrudd vurderes konkret hver for seg og deretter samlet. Misligholdet kan være vesentlig i tilfeller der beboeren har gjort seg skyldig i en rekke overtredelser, selv om disse hver for seg ikke kan regnes som vesentlige.
3.
Misligholdets karakter, omfang, varighet og virkning for de øvrige beboerne må vurderes.
4.
Det vektlegges om styret har forsøkt å komme frem til en minnelig avtale for å få rettet de kritikkverdige forholdene.
Lagmannsretten uttalte for eksempel at beboeren ikke hadde noen plikt til å holde det ryddig i sin egen leilighet: «Leiligheten kan være både rotete og i svært stor grad overfylt uten at det får konsekvenser for andelseieren. En plikt til å rydde eller fjerne gjenstander kan derimot tenkes å oppstå dersom rotet eller overfyltheten får negative konsekvenser for de øvrige beboerne, men selv i slike tilfelle må listen legges høyt i forhold til en rydde- eller fjerneplikt. I denne saken legger retten med grunnlag i bevisførselen til grunn at As leilighet gjennom svært lang tid har vært overfylt i en slik grad at det har oppstått farer og ulemper for de andre beboerne som medfører en slik fjerneplikt. Når det gjelder brannfare finner retten det tilstrekkelig å vise til brannvesenets vedtak av 06 08 12 og til at leiligheten etter ryddingen igjen er blitt fylt opp av lignende gjenstander til et nivå som er i ferd med å nærme seg det tidligere nivået. Retten finner det ikke nødvendig å gå inn på den nærmere beskaffenheten av de gjenstander som har hopet seg opp i leiligheten, herunder i hvilken utstrekning gjenstandene er organiske. Det fremgår tilstrekkelig av dokumentasjonen og forklaringene i retten at det i hovedsak dreier seg om avfall som gjennom mange år har medført betydelige objektive og subjektive luktplager i fellesarealene.»

Etter en konkret samlet vurdering fant lagmannsretten andelseieren hadde vesentlig misligholdt sine plikter på en måte som hadde medført betydelig farepotensiale, store ulemper og sterkt ubehag over lang tid.