Når foreligger det vesentlig mislighold: betydningen av straffbare forhold og mislighold etter at det er gitt salgspålegg.

Borgarting lagmannsrett har avsagt en ny dom av interesse for styremedlemmer i boligselskaper (lovdatareferanse LB-2014-153838). Et borettslag fikk medhold i tvangssalg av en borettsandel.  Andelseieren hadde gjennom flere år opptrådt så uakseptabelt overfor andre at lagmannsretten fant at andelseieren hadde vesentlig misligholdt sine forpliktelser. Andelseieren hadde plaget mange naboer ved gjentatte ganger å ringe på andres dører for å komme inn, truende opptreden, nattebråk, manglende impulskontroll, forsøk på å komme inn til naboer og lignende. Lagmannsretten tok stilling til to spørsmål som er av generell interesse.

Borettslaget påberopte at et av grunnlagene for påstand om vesentlig mislighold var at andelseieren hadde begått innbrudd i to biler som stod parkert i borettslagets garasjeanlegg. Lagmannsretten fant det ut fra bevisene sannsynliggjort at andelseieren hadde begått innbruddene, men ettersom han ble frifunnet i straffesak om det samme forholdet fant lagmannsretten ikke grunn til å legge vekt på forholdet. Det er altså ikke grunn til å legge vekt på mulige straffbare forhold dersom det ikke er bevist utover enhver rimelig tvil at det er andelseieren som har begått det straffbare forholdet.

Lagmannsretten avgjorde også at det ikke er noe vilkår at det foreligger vesentlig mislighold etter at styret har gitt pålegg om salg av andelen. Det er ikke uvanlig at andelseieren forbedrer sin opptreden når det først er gitt slikt salgspålegg. Spørsmålet om det foreligger vesentlig mislighold som gir grunnlag for tvangssalg skal avgjøres etter en helhetsvurdering der også hendelser før det gis varsel om salgspålegg skal telle med i vurderingen.

Dommen gjaldt et borettslag, men det er ikke grunn til å tvile på at forholdene vil bli bedømt på samme måte i et eierseksjonsameie og et boligaksjeselskap.