Vi har i de senere år fått flere domstolsavgjørelser som utdyper og presiserer hvilken representasjonskompetanse styret i et eierseksjonsameie har. Det er spørsmål om søksmålskompetansen i bestemte saker tilligger styret eller til en og det er spørsmål om en sak ligger utenfor det styret kan treffe avgjørelse om.

I eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr. 65 som trer i kraft fra 1. januar 2018 er det i § 60 tatt inn et par regler som skal bidra til å klargjøre disse spørsmål. Utgangspunktet etter denne loven og den gjeldende loven av 1997 er at styret representerer sameiet, det vil si fellesskapet av alle seksjonseierne, i alle saker som gjelder felles rettigheter og forpliktelser.

Eierseksjonsloven av 2017 § 60 inneholder en oppregning av to tilfeller som skal anses som slike felles rettigheter og forpliktelser. Det omfatter for det første beslutninger truffet av årsmøtet eller styret selv. Det er ganske selvsagt, men fremstår som en underlig bestemmelse for kompetansen må uansett være forutsatt av at det vedtaket som er truffet ligger innenfor det som kan anses som seksjonseierens felles rettigheter og forpliktelser. Det er ikke tatt noe slikt forbehold i regelen og regelen kan derfor virke mer forvirrende enn klargjørende.

Det andre tilfellet som beskrives i regelen representerer derimot en klar utvidelse i forhold til gjeldende rett. Styret kan også gjøre gjeldende krav mot en utbygger dersom seksjonseiere har krav mot utbyggeren som gjelder mangler ved eller forsinkelse med ferdigstillelse av fellesareal. Dette gjelder også følgeskader av slike mangler. Dette gjelder ikke mangler ved bruksenhetene selv om det gjelder mangler som er likeartede for alle eller mange bruksenheter.

Etter gjeldende rett er det bare seksjonseieren som kan gjøre gjeldende slike krav, men fra 1. januar 2018 blir dette anderledes. Bestemmelsen reiser likevel noen tolkningsspørsmål. Regelen betyr at styret kan reise søksmål om de samme krav som en seksjonseier reiser søksmål om og det uten at disse sakene nødvendigvis blir forenet til samme sak. Seksjonseieren søksmål kan gjelde mange andre forhold og det blir da opp til domstolen å avgjøre hvilket søksmål som skal videreføres.

I forarbeidene til bestemmelsen heter det at det både er praktisk og hensiktsmessig at det er sameiet som sådan og ikke de enkelte seksjonseierne som skal saksøke utbyggeren ved mangler ved fellesarealene. Det fremgår imidlertid ikke av lovens ordlyd at denne søksmålsretten er ekslusivt tillagt styret.