Skadeansvar og vedlikeholdsansvar når kjeller innredes til varig oppholdsrom.

Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom som illustrerer fordelingen av ansvaret for vedlikehold mellom en andelseier og borettslaget (lovdatareferanse LB-2015-22044). Det oppstod skader i en kjelleretasje i et rekkehus i et borettslag. Lagmannsretten la til grunn som mest sannsynlig at alle beskrevne årsaker til fuktskadene – sviktende drenering og utvikling av kondens – i ulik grad over mange år hadde virket inn og forårsaket skadene. Vedlikehold av dreneringen er en plikt som hører under borettslagets ansvar, men det rommet som var skadet var opprinnelig en sportsbod som ikke var konstruert eller godkjent som varig oppholdsrom. Tidligere eier hadde innredet rommet, og det var lagt laminat/parkett på gulvet. Rommet var konstruert som et kaldt rom, men brukt som et varmt rom. En slik bruk hadde i dette tilfellet ført til kondensproblemer, og var en sannsynlig medvirkende årsak til skadene. Skader som skyldes «feil bruk» av sportsboden faller utenfor borettslagets vedlikeholdsansvar og kan ikke danne grunnlag for erstatningsansvar.

Lagmannsretten uttalte at ombyggingen av kjellerrom til oppvarmet oppholds- og soverom med tilhørende utvikling av kondens, hadde medvirket til større skader enn ved ordinær bruk av rommet til vanlige kjellerformål. Sviktende drenering ville ved uisolerte innvendige kjellerrom sannsynligvis ha medført begrensede innvendige skader. Borettslagets erstatningsansvar måtte således være begrenset til å dekke kostnadene til ny drenering og gjenoppbygging til bod og sportsbod. Kostnadene til eventuelle andre utbedringer, måtte være hennes egen risiko. Andelseier hadde selv ved egen innredning av rommet etablert en byggeteknisk konstruksjon som medførte særlig risiko for fukt, kondens og muggsoppskader. Erstatningsansvaret måtte derfor avkortes etter skjønn, tilpasset størrelsen av merkostnadene som skyldes andelseierens medvirkning. Tilsvarende gjelder reduksjon for standardheving ved utbedringsarbeider.

Eiere innreder ofte rom i under- og kjelleretasjer som er godkjent til sportsboder til rom for varig opphold. Dette skjer uten hensyn til om bygningskonstruksjonen er egnet for dette. Når det oppstår skader følger det av dommen at ansvaret for utbedring av skadene må vurderes etter hva som har forårsaket skadene. Det kan være sviktende drenering som boligselskapet har ansvaret for og det kan være utvikling av kondens som følge av at rommet er konstruert som et kaldt rom, men brukt som et varmt rom. Skader som skyldes «feil bruk» av et slikt rom faller utenfor boligselskapets vedlikeholdsansvar og kan ikke danne grunnlag for erstatningsansvar. Boligselskapets erstatningsansvar blir da begrenset til å dekke kostnadene til ny drenering og gjenoppbygging til bod og sportsbod. Kostnadene til eventuelle andre utbedringer, blir eierens risiko og ansvar. Eieren har da selv ved egen innredning av rommet etablert en byggeteknisk konstruksjon som har medført en særlig risiko for fukt, kondens og muggsoppskader. Erstatningsansvaret må derfor avkortes etter skjønn, tilpasset størrelsen av merkostnadene som skyldes eierens medvirkning. Det må i alle fall gjelde i borettslag for der har andelseieren ansvar for tidligere eieres forsømmelser. Det prinsippet gjelder ikke trolig ikke på samme måte i eierseksjonssameier slik at det ikke er sikkert at resultatet blir det samme i eierseksjonssameier når det er en tidligere eier som har foretatt innredningen. I eierseksjonssameier har ny eier trolig bare ansvaret for tidligere eieres forsømmelser når eieren burde ha forstått at det forelå en innredning som kunne forårsake skader.