Agder lagmannsrett har avsagt en dom (lovdata referanse LA-2016 51745) som berører spørsmålet om det kan gjøres gjeldende erstatningsansvar mot styremedlemmer i boligselskaper. Et borettslag hadde ingen brannsikring utover skumapparater og individuelle brannvarslere i den enkelte leilighet. Styret ønsket at man fikk innført et sentralt varslingssystem.

Saken ble behandlet på en generalforsamling, men etter dette ble det tvist om betydningen og omfanget av vedtaket. Styret inngikk deretter en avtale på 5 år hvor hver enkelt leilighet fikk brannvarsler med direktekobling til brannvesenet/alarmsentral. Fra før hadde de en avtale om kabel-tv mm til borettslaget og brannvarsling kunne enkelt installeres i forbindelse med dette.

Borettslaget uttok deretter søksmål mot de styremedlemmene som hadde inngått avtalen med påstand om at de hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Spørsmålet om erstatning grunnet påstått uaktsomhet reguleres av borettslagsloven § 12-1 første ledd som lyder:
«Den som i eigenskap av styremedlem, forretningsførar, granskar eller andelseigar valdar tap forsettleg eller aktlaust for laget, andelseigarar eller andre under utføringa av oppgåva si, har plikt til å bøte tapet. Det same gjeld for medlem av andre organ som er skipa etter vedtektene.»

Dette ansvaret er i overenstemmelse med det alminnelige ulovfestede skyldansvaret og de samme reglene får anvendelse i eierseksjonssameier og boligaksjeselskaper. Lagmannsretten uttalte at man må kunne si at det må foreligge et adferdsavvik i forhold til det som kan forventes av en person i rolle som styreleder i et vanlig borettslag.

På bakgrunn av bevisførselen fant lagmannsretten det mest sannsynlig at generalforsamlingens deltagere var klar over at vedtaket innebar en fullmakt til styret om å etablere en sentral brannvarslingsløsning som medførte nye kostnader. Lagmannsretten la blant annet vekt på at referatet trakk i den retning og at det var usannsynlig at styremedlemmene bevisst inngikk avtalen i strid med generalforsamlingens ønske. Brannvarslingen medførte en kostnad over 5 år på kr 2.000.000,- . Lagmannsretten uttalte likevel at et var levert en motytelse og at det ikke var konstatert noe misforhold mellom ytelsene. Lagmannsretten la også vekt på at det var et behov for en slik løsning fordi det hadde vært flere branntilløp med utrykninger i borettslaget. På dette grunnlaget fant lagmannsretten at styremedlemmene ikke hadde handlet erstatningsbetingende uaktsomhet.

I boligselskaper krever eierseksjonsloven og borettslagsloven at vedtak som innebærer noe mer enn vanlig forvaltning og vedlikehold krever samtykke fra minst to tredjedels flertall av sameiermøtet og generalforsamlingen. Dommen viser for det første at styret bør være forsiktig med å inngå avtaler om levering av nye typer tjenester uten at dette er forankret i vedtak truffet med minst to tredjedels flertall på sameiermøte eller generalforsamling.

Dommen viser for det annet at styret bør sørge for at det fremmes vedtak som klargjør og skaper tvil om betydningen og omfanget av det vedtaket som treffes.