Ved et tidligere tilfelle har vi redegjort for en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (lovdatareferanse LB-2013-162267) i en sak der styreleder hadde undertegnet på en avtale om at et nabosameie hadde rett til å parkere biler på sameiets eiendom uten at det var fattet vedtak om avtaleinngåelse i sameiermøte etter eierseksjonsloven § 30 andre ledd. Spørsmålet var om sameiet likevel var bundet.

Nabosameiet fastholdt at de ikke hadde hatt noen grunn til å tro at styreleder ikke hadde fullmakt til å inngå avtalen på vegne av sameiet. Saken ble påanket og høyesterett hjemviste saken til ny behandling i lagmannsretten. Lagmannsretten  har opprettholdt avgjørelsen i saken ved sin nye behandling, men med en noe annen begrunnelse (lovdatareferanse LB-2015-85803).

Det avgjørende var at eierseksjonslovens regel om at dette skal avgjøres av sameiermøtet var ufravikelig. Kompetansen til å avgjøre dette kan ikke delegeres, og dermed heller ikke tildeles noen ved fullmakt. Sameiet var derfor ikke bundet av avtalen

For å være gyldig må altså en fullmakt være utstedt av den som har myndighet til dette og den må benyttes av noen som overhode kan tildeles fullmakt.

Eierseksjonsloven § 43 fjerde ledd regulerer myndighetsoverskridelse fra «styret, styremedlemmer eller forretningsfører». Spørsmålet var da om styreleder faller inn under begrepet «styremedlemmer» i bestemmelsens forstand. Utgangspunktet i § 43 1.ledd er at representasjonsretten tilligger styret, eventuelt to eller flere styremedlemmer i fellesskap i henhold til vedtektsbestemmelse med tilslutning fra samtlige sameiere. Sammenhengen mellom første og fjerde ledd tilsier at legitimasjonsbestemmelsen gjelder overskridelse av myndighet tillagt «styret» eller eventuelt «to eller flere styremedlemmer» i henhold til første ledd, jf. også ordlyden i fjerde ledd som omhandler overskridelse av «sin myndighet». Bestemmelsen lest i sammenheng tilsier således at legitimasjonsvirkning etter § 43 fjerde ledd forutsetter at den aktuelle disposisjonen er foretatt av noen som etter loven kan handle på vegne av eierseksjonssameierne.

På samme måte som den tidligere aksjeloven § 8-15 og burettslagslova § 8-16 tredje ledd, må legitimasjonsbestemmelsen i eierseksjonsloven § 43 fjerde ledd forstås slik at legitimasjonsvirkning kun kan inntre ved overskridelse av myndighet fra noen som er tillagt representasjonsrett (har representasjonsevne) etter loven. Da styreleder i et eierseksjonssameie ikke er tildelt – og heller ikke gjennom vedtektene kan tildeles representasjonsrett – kan heller ikke eierseksjonsloven § 43 fjerde ledd komme til anvendelse. Avtalen var ut fra bestemmelsen i eierseksjonsloven § 43 ikke bindende for sameiet og det ble da ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på spørsmålet om god tro mv. i denne bestemmelsen.

Det neste spørsmålet var om sameiet likevel var bundet av avtalen etter de ulovfestede reglene om kombinasjonsfullmakt. Spørsmålet var om sameiet som fikk rettigheter hadde fått begrunnede og dermed berettigede forventninger om at styreleder hadde fullmakt. Lagmannsretten svarte benektende på det. Lagmannsretten la herunder avgjørende vekt på at sameiet som skulle fått rettigheten selv var representert med en person som hadde betydelig erfaring fra virksomhet som eiendomsutvikler og som hadde etablert både eierseksjonssameier og borettslag, og gjennom dette må han anses å være kjent med de sentrale representasjonsreglene i eierseksjonsloven. Lagmannsretten la også avgjørende vekt på at avtalen gjaldt stiftelse av varig bruksrett i fast eiendom, en avtale av stor betydning for sameierne og som inngås bare rent unntaksvis.