Boligselskapets rett til fellesinstallasjon i en leilighet

Agder lagmannsrett har avsagt en dom (lovdatareferanse LA-2014-105640) som gjelder hvilken adgang et boligselskap har til å opprettholde å ha en installasjon i en leilighet som flere eiere har nytte av. I dette tilfellet hadde en andelseier i et borettslag en direkte adkomst til heis fra sin leilighet i femte etasje. På karmen til heisjaktdøra inne i leiligheten var det bygget inn et kontrollskap for heisen i hele døras høyde (maskinrom/hovedtavle). Dette skapet inneholdt bl.a. styringsfunksjon for heisen, sikringer og nødsveiv mv. Kontrollskapet ble plassert her i forbindelse med byggeprosessen og ferdigstillelsen av heisen. Det var opprinnelig prosjektert en mellomliggende gang mellom heisen og leiligheten, men etter avtale med opprinnelige andelseier ble gangen innlemmet i selve leiligheten.

En andelseier har i utgangspunktet total og eksklusiv bruksrett over sin leilighet, men det er unntak for nødvendig vedlikehold borettslaget må utføre med hjemmel i borettslagsloven § 5-17. Bestemmelsen fastslår at borettslaget skal vedlikeholde «felles røyr, ledninger, kanaler og andre installasjoner som går gjennom bustaden». Borettslagets rett må omfatte rett for servicepersonell til å få adgang leiligheten for å foreta ettersyn og service som det er nødvendig å utføre fra kontrollpanelet. Kontrollpanelet må regnes som en fellesinstallasjon. Lagmannsretten uttalte at bestemmelsen må omfatte fellesinstallasjoner inne  en bolig selv om bestemmelsen etter sin ordlyd gjelder «andre felles installasjoner som går gjennom bustaden». Dette måtte i alle fall gjelde når tilgangen ikke ville medføre noen særlig ulempe for andelseieren. I dette tilfellet dreiet det seg om noen minutters kontroll som kunne gjennomføres etter forhåndsavtale med andelshaveren. Ulempene for borettslaget med å flytte kontrollskapet ville derimot bli omfattende.