Et borettslag og eierseksjonssameie har ansvar for utbedring av skader som oppstår fra en leilighet til en annen. Det er ikke noen vilkår for dette at utbedringsbehovet har oppstått ved mislighold av en eier. Det er med andre ord ikke noe vilkår at skaden må ha oppstått ved et vesentlig mislighold. I slike tilfeller gjelder det ikke noen reklamasjonsfrist fra skadelidt eier overfor boligselskapet. Det måtte i tilfelle vært lovbestemt. Et erstatningskrav kan bare falle bort som følge av foreldelse eller passivitet etter alminnelige ulovfestede rettsprinsipper og boligselskapet kan tape slike innsigelser ved å innlate seg på realitetsdrøftelser av krav fra eieren.
På denne bakgrunn kan det ikke inntas reklamasjonsregler som skal ha preklusiv virkning i vedtektene. Bestemmelser i vedtektene om plikt til å melde skader må derfor være at boligselskapet skal bli kjent med forhold som ligger under boligselskapets vedlikeholds- eller utbedringsplikt, og kan gjøre nødvendige tiltak.
En unnlatelse av å melde fra skriftlig, kan likevel få betydning for andelseieren ved at forholdet ikke blir kjent og dermed ikke utbedret, at utbedring forsinkes eller ved at kravet blir redusert som følge av tapsbegrensningsplikt.
Misligholder styret utbedringsplikten kan boligselskapet bli erstatningsansvarlig for tap som står i sammenheng med dette misligholdet. Det omfatter kostnader eieren har til egen utbedring, nødvendige skaderapporter og mulig innlosjering annet sted som følge av at leiligheten blir ubeboelig under utbedringsarbeidet. Ved slik utbedring kan det blir gjort fradrag etter alminnelige rettsprinsipper for forlenget levetid og forbedret standard.
Disse synspunkter fikk anvendelse i en domsavgjørelse avsagt av Borgarting lagmannsrett med lovdatareferanse LB-2025-178503. Saken omfattet borettslagets plikt til utbedring av skader i en underliggende leilighet som følge av lekkasje i et toalett i en leilighet i overliggende etasje. I den saken ble det nødvendig med nytt bad og kjøkken, samt generelt forbedret standard i leiligheten.