Gyldighet av avtale – betydningen av inhabilitet

Agder Lagmannsrett har avsagt en dom med lovdatareferanse LA-2022-135897 der saken gjaldt gyldigheten av en avtale som ga seksjonseier rett til å omdanne fellesareal i sameiet til bruksenheter. Avtalen ble inngått på det tidspunktet den som inngikk avtalen med sameiet disponerte alle seksjonene i sameiet. Dommen er avsagt etter den tidligere eierseksjonsloven av 1997, men gjeldende eierseksjonslov av 2017 har samme bestemmelser. Eierseksjonsloven av 1997 § 37 3.ledd og eierseksjonsloven av 2017 § 48 1.ledd bokstav begrenser seksjonseiernes avtalefrihet i avtaler hvor de selv er parter, mens eierseksjonsloven av 1997 § 30 2.ledd bokstav b og eierseksjonsloven av 2017 § 49 2.ledd bokstav b fastsetter formkrav til avtaler om seksjonering. Lagmannsretten kom til at avtalen var ugyldig og at hele avtalen måtte oppheves. Det hadde ingen betydning for gyldigheten at avtalebestemelser var vedtektsfestet, om avtalen kunne anses som en gjensidig avtale, eller en ensidig disposisjon. Det avgjørende var at eierseksjonsloven har et påbud om at beslutning om omgjøring av fellesarealer til bruksenheter skal tas av et årsmøte, og at seksjonseier ikke kan delta i avstemming på årsmøte om avtale med seg selv eller deres nærstående. Avtalen innebar i realiteten et påbud om at fremtidige eiere måtte akseptere en resekjonering eller salg i deres eiertid som også ville være i strid med reglene om krav til beslutning på årsmøte.

I denne dommen kommer lagmannsretten med noen uttalelser av betydning for å forstå reglene om inhabilitet i eierseksjonsloven § 48. Hadde formreglene om sameiermøte vært fulgt kunne seksjonseieren som inngikk avtalen uansett ikke deltatt i avstemning om inngåelse av avtalen, seksjonseieren ville da vært inhabil. Dette ville gjelde selv om seksjonseieren bare ivaretok sine økonomiske interesser som utbygger. Reglen om inhabilitet forutsetter at en sameier kan ha økonomiske interesser som ikke knytter seg til rollen som seksjonseier, og kan være i direkte motstrid med disse. Reglene om inhabilitet retter seg mot alle avtaler, slik at også avtalens regulering av disponeringen av fellesarealene og salg etter seksjonering rammes. Seksjonseieren inngikk avtalen med fullmakt fra en annen seksjonseier som heller ikke kunne deltatt i avstemningen. Seksjonseierne var separert, men likevel var de nærstående. De var fortsatt gift, jf. dekningsloven § 1-5.  Dekningslovens bestemmelse om hvem som er nærstående får anvendelse.