Det er vedtatt nye regler om sammenslåing av eierseksjonssameier

Det er vedtatt nye regler for sammenslåing av eierseksjonssameier, jf eierseksjonsloven § § 22 a) og § 22 b). De nye reglene trer i kraft fra 1. januar 2021. Lovreglenes forarbeider er Prop. 144 L (2019-2020).

Ett eller flere eierseksjonssameier kan slås sammen med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene (kvalifisert flertall) på årsmøte i de berørte sameiene. Det er ikke nødvendig at behandlingen må skje på et ordinært årsmøte.

Vilkårene er at verdiforholdet mellom eierseksjonene ikke blir endret, at reglene om mindretallsvern i eierseksjonsloven § 40 ikke blir brutt og at tiltaket ikke bryter vilkåret i eierseksjonsloven § 51 bokstav c) om at det kreves samtykke fra alle seksjonseierne for tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. Sammenslåing i seg selv skal ikke regnes som en vesentlig endring av sameiets karakter. Det skal gjelde selv om det er mange sameier som slår seg sammen, det er store sameier som slår seg sammen osv. Det kreves ekstraordinære forhold ved ett eller flere av de sameiene som skal slå seg sammen for at karakteren ved sammenslåing skal sies å ha blitt vesentlig endret.

Dersom det relative forholdet mellom sameiebrøkene i de enkelte sameiene forrykkes, må de sameiere som det gjelder samtykke til dette. Dersom ikke alle sameieren er enige om et annet fordelingsprinsipp, skal hoveddelenes areal legges til grunn for beregningen av nye sameierbrøker.

Dersom bruksenhetene ikke endres ved sammenslåingen, beholder tinglyste rettigheter sin prioritet og det er ikke krav om samtykke fra de som har tinglyste rettigheter i seksjonene.

Ettersom sameiebrøken må endres ved en sammenslåing er det gjort unntak fra kravet om samtykke fra alle eierne. I noen boligselskaper er det vedtatt bestemmelser som ikke kan endres uten samtykke fra de eiere det gjelder. Sammenslåing kan bare gjennomføres dersom disse vedtektene opprettholdes i det nye sameiet. I motsatt fall er det nødvendig med samtykke fra de eiere som er berettiget etter vedtektsbestemmelsene.

Eierseksjonsloven stiller formelle vilkår for sammenslåing

• sameiet må føres opp med benevning av gårds-, bruks- og seksjonsnummer,
• en utregning av sameiebrøkene i det nye sameiet må fremlegges,
• siste årsregnskap, siste årsberetning og siste revisjonsberetning for hvert av sameiene må fremlegges,
• forslag til nye vedtekter for det sammenslåtte sameiet må vedtas senest samtidig med vedtak om sammenslåing,
• blir dette utkastet til vedtekter endret på årsmøtet i ett eller flere av sameiene, må de samme endringer vedtas i alle sameiene som skal slå seg sammen.
• andre opplysninger som er relevant for sammenslåing må fremlegges, for eksempel særskilte driftskostnader og vedlikeholdsbehov.

Departementet har fått hjemmel i eierseksjonsloven § 22 a) til å lage forskrifter som kan gi nærmere regler om hvordan sammenslåing skal gjennomføres.

Departementet har også fått hjemmel til å utarbeide et standardisert skjema for sammenslåing som skal benyttes overfor både eiere, kommune og Statens kartverk, jf eierseksjonsloven § 22 b) siste ledd. Det skal ikke svares dokumentavgift eller tinglysingsgebyr ved registrering av sammenslåingen. Grunnlaget for dette er at reglene om sammenslåing bygger på kontinuitetsbetraktninger.