Nye regler om adgangen til hyblifisering i eierseksjonssameier – DEL 3

Eierseksjonsloven § 49 annet ledd har fått en ny bokstav g) som lyder; ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning (forarbeider er Prop. 64 L (2020-2021)). Hyblifisering kan også kreve søknad om bruksendringstillatelse til plan- og bygningsetaten i kommunen. Eksisterende lovlig bruk skal da sammenlignes med den ønskede nye bruken. Eksisterende lovlig bruk skal vurderes ut fra reguleringen da tillatelsen ble gitt og innholdet i tillatelsen selv. Det sentrale punktet er ikke om kommunen har noe å innvende mot endret bruk, men om endringene berører hensyn som plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. Terskelen for at kommunen kan kreve søknad om bruksendring er lav, jf. blant annet Høyesteretts dommer inntatt i Rt-2010-291 og Rt-1983-1067. Ombygging eller endret bruk kan få konsekvenser for blant annet brannsikkerhet, parkeringsforhold, bruk av fellesarealer, økt trafikk og støy, planløsning, ventilasjon, tilgjengelighet mv. For å kunne avslå søknad om bruksendring, må kommunen ha avslagshjemmel i plan- og bygningsloven eller arealplan. Kommunen kan eksempelvis avslå søknaden dersom tekniske krav ikke er oppfylt. For eksempel er det krav om at soverom skal ha minst ett vindu eller én dør som kan åpnes mot det fri og til uteluft. Andre relevante krav kan være krav til rømningsvei, tilgjengelighet eller forsvarlig planløsning Etter plan- og bygningsloven § 11-9 nr. 5 kan kommunen, uavhengig av arealformål, blant annet vedta bestemmelser til kommuneplanens arealdel om «utnytting av boligmassen etter § 31-6». Paragraf 31-6 bokstav c gir kommunen hjemmel til å avslå søknad om «å slå sammen boliger eller dele opp boenheter til hybler». Ved oppdeling av bolig til hybler, kan kommunen dermed ha mulighet til å avslå søknaden med hjemmel i kommuneplanbestemmelse om dette, selv om tiltaket for øvrig er i samsvar med regelverket. Kommunen har hjemmel til å gi planbestemmelser om at det ikke er tillatt å omgjøre eller ta i bruk en boenhet til hybler, hybelhus eller lignende. Kommunen kan imidlertid, ikke gi bestemmelser i plan om hvem som disponerer en boenhet. Kommunen kan for eksempel ikke gi bestemmelser som forbyr bofellesskap, eller familieboliger der det bor flere generasjoner.