Nye regler om adgang til hyblifisering i eierseksjonssameier – DEL 2

Eierseksjonsloven § 49 annet ledd har fått en ny bokstav g) som lyder; ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning (forarbeider er Prop. 64 L (2020-2021)).

Tiltak som er vanlig for den aktuelle typen bruksenheter skal likevel ikke anses som hyblifisering. Hva som er «vanlig» bruk av en bruksenhet skal vurderes objektivt. Det vil si at om det er mange «hyblifiserte» boliger i eierseksjonssameiet eller nabolaget for øvrig, ikke skal ha innvirkning på vurderingen av hva som er «vanlig». Å bygge om, eller på annen måte tilrettelegge, bruksenheten til bolig for flere personer enn det som er vanlig for boliger med tilsvarende størrelse og romløsning, skal godkjennes av årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Det skal være en nokså høy terskel for når en ombygging eller tilrettelegging må godkjennes av årsmøtet.

Oppdeling av soverom eller hybler må vurderes opp mot størrelsen på bruksenheten. I større leiligheter, med flere stuer, vil det i utgangspunktet også være innenfor det som er «vanlig» å omgjøre den ene stuen til soverom. I et slikt tilfelle vil det fortsatt være en stue (felles oppholdsrom) igjen. Dersom bruksenheten derimot bygges om slik at det ikke er stue eller felles oppholdsrom igjen (fordi alle rom utenom kjøkken og bad brukes som soverom), vil man være utenfor det som er «vanlig». En slik ombygging vil derfor kreve godkjenning av årsmøtet. Så lenge antallet beboere står i rimelig forhold til størrelsen og romløsningen i boligen, er det uten betydning hvem seksjonseieren leier ut til. Så lenge det er snakk om ombygging eller annen tilrettelegging for en romløsning som er mer tilrettelagt for en stor familie eller husstand, vil det i utgangspunktet ikke være tale om et tilfelle som må avgjøres på årsmøtet.

Husleieloven § 7-1 kan gi en viss veiledning med hensyn til hvilke tiltak som ikke kan anses som hyblifisering. Etter denne bestemmelsen kan utleier nekte leietaker opptak i husstanden dersom «husrommet klart blir overbefolket». Av forarbeidene fremgår at behovet for en slik begrensning kan være av hensyn til bomiljøet, og at vurderingen må skje basert på en konkret helhetsbedømmelse, hvor det blant annet legges vekt på boligens størrelse og om det er barn eller voksne.

Dersom seksjonseieren ikke har brakt en slik ombygging eller tilrettelegging inn for årsmøtet, vil det være et mislighold. En eller flere av de øvrige seksjonseierne kan da kreve at saken behandles på årsmøtet. Dersom det oppstår tilfeller hvor det ikke er klart om en ombygging eller tilrettelegging må bringes inn eller skulle vært brakt inn for årsmøtet, må domstolene avgjøre saken.