Borettslagets rett til å vedta parkeringsforbud og gebyr for brudd på parkering gjelder alle typer fellesareal

Oslo tingrett har avsagt en dom som gjelder flere rettsforhold mellom en andelseier og et borettslag (Oslo tingrett som i sak 18-176183TVI-OTIR/08). Generalforsamlingen hadde med alminnelig flertall på generalforsamlingen vedtatt forbud mot parkering på alt fellesareal.  De aktuelle parkeringsplassene rettsaken gjaldt ble bare disponert av en enkelt andelseier og lå inntil inngangen til leiligheten. Styret hadde vedtatt at det skulle betales gebyr for brudd på parkeringsforbudet og håndhevingen var satt bort til et selskap.

Det var først spørsmål om andelseieren hadde ervervet varig eksklusiv bruksrett over parkeringsarealet som borettslaget ikke kunne endre bruken av. Tingretten uttalte at byggeplan eller lignende dokumenter kan skape kontraktsmessige forpliktelser som gir varig bruksrett. Det er uten betydning at arealet ble brukt til parkeringsformål ved stiftelsen av borettslaget. Det avgjørende var om denne bruken var forutsatt ved stiftelsen og at det kunne føres bevis for at forholdet til fellesarealene hadde vært gjenstand for drøftelse. Langvarig bruk (her over 70 år) var uten betydning.

Det var deretter spørsmål om på hvilke vilkår fellesskapet kunne regulere bruken av denne typen fellesareal.

I borettslagsloven § 5-1 heter det at «Kvar andel gir einerett til å bruke ein bustad i laget og rett til å nytte fellesareal til det dei er tenkte eller vanleg brukte til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva.» Tingretten stadfestet at generalforsamlingen kan vedta endringer i bruken av en del av et fellesareal slev om det gjelder del av fellesareal en enkelt andelseier benytter og selv om andelseierens bruk er i samsvar med vilkårene i bestemmelsen. 

I borettslagslova § 5-11 heter det at styret kan «fastsetje vanlege husordensreglar for eigedomen.». I juridisk teori er det fremhevet at slike ordensregler skal ha en saklig begrunnelse og være nødvendig av hensynet til andre beboere. Det er også et vilkår at det er vanlig med slike regler i andre lag det er naturlig å sammenligne med.

Tingretten fant at så lenge ordensregelen blant annet var begrunnet i at det var mange barn som ferdes og leker på stikkveiene i borettslaget, og at både barn og voksne tidvis måtte krysse stikkveiene for å komme fra sin andel til tilhørende hageparsell, var forbudet saklig begrunnet. Tingretten la dette til grunn uten bevisførsel om omfanget av denne type trafikk.

Tingretten la også til grunn at borettslaget hadde vist til at økt bilbruk og parkering på stikkveiene vil redusere det grønne preget i borettslaget. Tingretten la dette til grunn til tross for at det ikke var aktuelt for noen å opparbeide nye parkeringsplasser  

Tingretten fant ikke grunn til å vurdere at det ikke finnes andre borettslag som har forbud mot å parkere på egen plass ved siden av leilighetene. De parkeringsforbud som finnes gjelder fellesareal som alle på en eller annen måte kan benytte. Tingretten la i stedet til grunn som avgjørende at vedtaket ikke påla andelseieren å omgjøre plassen på noe måte (altså ikke plikt til å opparbeide nytt grøntareal som tingretten henviste til).

Tingretten viste også til at vedtaket ikke påførte andelseieren noen kostnader. Det var uriktig ettersom andelseieren opplyste at han nå måtte legge om kontaktmuligheten for lading av sin elektriske bil.

Tingretten stadfestet også at regler om parkeringsgebyr på slike plasser er «vanlege ordensregler» som styret kan fastsette. Tingretten la kort til grunn at når først vedtaket om parkeringsforbud er gyldig er et vedtak om parkeringsgebyr ikke av en slik inngripende eller urimelig karakter at det ikke kan vedtas av styret. Både vedtak om parkeringsforbud og overtredelsesgebyr hadde saklige formål. Tingretten drøfte heller ikke her om det var et vilkår at slike ordensregler er vanlig benyttet.

Dommen stadfester at generalforsamlingen med alminnelig flertall kan vedta parkeringsforbud på alle typer av fellesareal; også på areal som en andelseier har disponert eksklusivt i svært lang tid og som ligger i tilsvarende nærhet som et inngangsparti, balkong eller terrasse. Det har ingen betydning at andelseieren har etablert parkeringen for å benytte den til elbillading. Det gjelder heller ikke noe krav om at ordensreglene må være vanlig benyttet i tilsvarende borettslag. Det er bare et vilkår at slike regler er saklig begrunnet i hensynet til andre beboere. Når generalforsamlingen har vedtatt parkeringsforbud har styret saklig grunn til å fastsette regler om parkeringsgebyr. Det gjelder ikke noen særskilte vilkår for dette.