Varig og eksklusiv bruksrett til fellesareal …

VARIG OG EKSKLUSIV BRUKSRETT TIL FELLESAREAL I ET EIERSEKSJONSSAMEIE KREVER SOM HOVEDREGEL AT AREAL GJØRES TIL TILLEGGSDEL TIL EN SEKSJON.

Agder lagmannsrett har avsagt en dom som beskriver krav til at en seksjonseier kan påberope å ha varige eksklusive bruksrettigheter til areal i et eierseksjonssameie. Dommen er tatt inn i lovdata  med referanse LA-2018-173498. I et eierseksjonsameie med både bolig- og næringsseksjoner (såkalt kombinert sameie) gjorde eier av en næringsseksjon gjeldnede at denne seksjonen hadde varig og eksklusiv bruksrett til parkeringsplasser i sameiet. Kravet var knyttet til kundeparkering i et areal foran nnæringsseksjonen. Saken ble vurdert etter eierseksjonsloven av 1997, men reglene er de samme i eierseksjonsloven av 2017. Utgangspunktet er at enerett til bruk av «fellesareal» som hovedregel ikke kan knyttes til noen sameieandel med mindre dette formalisere som en tilleggsdel til seksjonen

Det var avtalt slik bruksrett mellom de opprinnelige deltakerne i prosjektet ved oppføringen av bygget og den påfølgende seksjoneringen, men dette ble ikke formalisert som en tilleggsdel til seksjonen. Spørsmålet var da om kunne foreligge et annet rettsgrunnlag for en varig og eksklusiv bruksrett. Det var ikke tinglyst noen form for bruksrett fra tiden før seksjoneringen til et sameie. Det var heller ikke dokumentert at en slik rettighet ble nedfelt i noen skriftlig erklæring med nåværende eier av næringsseksjonen. Det ble heller ikke anmerket noen slik bruksrett i en senere reseksjonering av sameiet. Senere eiere av seksjoner i sameiet var ikke kjent med innholdet i avtalen mellom opprinnelige eiere. Den rettigheten som fremgikk av denne avtalen ble ikke tinglyst eller forsøkt sikret rettsvern som en servitutt eller heftelse på eiendommen slik at den fremkom overfor de senere erververe av leilighetene. Avtalens bestemmelse om at senere kjøpere av disse leilighetene skulle «gjøres kjent med denne bestemmelsen», var ikke fulgt opp på annen måte ut over at det i kjøpekontraktene ble angitt at eierseksjonen foruten boligen «omfatter også garasjeplass samt bod». Ingen av de dokumenterte skjøtene til de opprinnelige boligseksjonene inneholdt opplysninger om «særskilte avtaler» («som skal og kan tinglyses»). Lagmannsretten la også til grunn at praktiseringen av parkeringen i sameiet opp gjennom årene ikke tilsa at det omstridte arealet har vært ansett som eksklusivt fornæringsseksjonen.

Lagmannsretten fant at det ikke forelå noe rettslig grunnlag for at næringsseksjonen hadde varig og eksklusiv bruksrett til noen del av parkeringsarealet i sameiet.