Eiernes ansvar for utbedring av skader i boligselskaper – takterrasser nok en gang

Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom som på mange måter oppsummerer rettstilstanden for så vidt det gjelder ansvaret for utbedring av skader  i boligselskaper (lovdatareferanse LB-2014-3485). Saken gjaldt et eierseksjonssameie, men etter vårt skjønn gjelder det samme regler i borettslag og boligaksjeselskaper.

Eier av en seksjon valgte metode for oppføring av en takterrasse. Tiltenkte betongheller ble erstattet med et støpt toppdekke med innlagte varmekabler, dekket av fugede skiferfliser. Membran og isolasjon ble ikke endret, men det støpte toppdekket gjorde at vann i større grad ble ledet på oversiden av skiferflisene til avløpet, i stedet for å trekke ned i konstruksjonen til membranen. I tillegg kunne membranen verken etterses eller skiftes ut uten å pigge opp det støpte toppdekket. Sameiets styre aksepterte endringen, men styret tok ikke stilling til den tekniske løsningen. Styret påpekte at eier hadde det fulle ansvar for vedlikehold og eventuelle skader, på eller i fra terrassen. Det oppstod flere vannskader fra terrassen, men årsaken ble ikke avklart.

Partene inngikk så en avtale hvoretter eier skulle utbedre for egen regning, uten forbehold om en annen kostnadsdeling dersom det skulle vise seg at lekkasjen skyldtes forhold sameiet i utgangspunktet var ansvarlig for. Eieren fikk ikke medhold i at han kunne fragå denne avtalen fordi han mente det i ettertid viste seg at skadene skyldtes en årsak sameiet var ansvarlig for.

Borgarting lagmannsrett fastslår sameiet har ansvar for vedlikehold av membran og avløp fra takterrasser (og viser for dette blant annet til LB-2011-149396 med videre henvisninger).

Det har vært omstridt om en eier kan utføre såkalt selvhjelpsvedlikehold, men i denne dommen uttaler lagmannsretten at den enkelte eier kan foreta vedlikeholdet på sameiets vegne etter analogi fra sameieloven § 8 og kreve utgiftene dekket av de øvrige seksjonseierne etter eierseksjonsloven § 23 fjerde ledd dersom sameiet unnlater å oppfylle vedlikeholdsplikten.

Lagmannsretten fastslår at også utgifter til utbedring av følgeskader som følge av lekkasje i konstruksjoner som sameiet har ansvaret for, er å anse som fellesutgifter. Dette følger av eierseksjonslovens juridiske konstruksjon, ved at bygningen eies i sameie. Bygningsskader oppstår derved på fellesskapets hånd. Tapet rammer sameiet direkte, og det er ikke nødvendig å påvise et ansvarsgrunnlag for å gjøre sameiet økonomisk ansvarlig for tapet.

Lagmannsretten uttaler at  dette er annerledes for skader på bygningsmessige konstruksjoner som seksjonseieren har vedlikeholdsansvar for etter eierseksjonsloven § 20 (innvendige vegger, parkett mv.). Bestemmelsen innebærer en lovregulert plikt til å vedlikeholde deler av sameiets bygning og dersom det oppstår skader som følge av forsømt vedlikehold har skaden oppstått på eierens hånd. For slike konstruksjoner må det foreligge et særlig rettslig grunnlag for å gjøre sameiet ansvarlig for vedlikeholdsutgifter etter skade. Et slikt særlig grunnlag vil kunne være at skaden er forårsaket av noe sameiet er ansvarlig for.

Det kreves også et særskilt rettsgrunnlag for t en eier skal bli ansvarlig for å utbedre skader på deler av bygningskonstruksjonen som sameiet er ansvarlig for. Et slikt særskilt rettsgrunnlag kan være
–          avtale,
–          uaktsomhetsansvar for skader påført under egne arbeider,
–          mangelfullt indre vedlikehold, for eksempel tette avløp,
–          passivitet, for eksempel ved at vannansamlinger ikke fjernes slik at mindre og kjente utettheter kan forårsake større vannskade over tid
–          utvidet vedlikeholdsansvar fastsatt i tilslutningsvedtekt, jf. § 20 annet ledd annet punktum eller
–          ulovfestet vedlikeholdsansvar for egenregikonstruksjoner, jf. RG-2008-363 og RG-2009-1644.

I mange tilfeller kan det være vanskelig å fastslå hva som har forårsaket en skade. Lagmannsretten oppsummerer også rettsreglene om dette: Ved årsakssamvirke bygger norsk erstatningsrett på en modifisert hovedårsakslære, som innebærer at en ansvarlig skadeårsak – i dette tilfellet eventuell uaktsomhet fra eieren – anses som årsak til skaden i sin helhet dersom den ansvarlige skadeårsaken er en nødvendig betingelse for skaden, og for øvrig har vært så vidt vesentlig i årsaksbildet at det er naturlig å knytte ansvar til den, jf. Rt-1992-64.

Lagmannsretten kommer til slutt med en bemerkning om vilkårene for at reglene om mindretallsvern etter eierseksjonsloven § 32 skal være brutt ved usaklig forskjellsbehandling. En forskjellsbehandling av eiere på grunnlag av en rettslig og faktisk vurdering av om sameiet i det enkelte tilfellet er ansvarlig for utbedring av utette terrasser og påfølgende vannskader trenger ikke å være i strid reglene om mindretallsvern.