Borettslagsloven § 5-1 gir hver andelseier enerett til å bruke en bolig i laget, og rett til å bruke fellesareal «til det dei er tenkte eller vanleg bruke til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva». Denne bestemmelsen er ikke til hinder for at andelseiere i borettslag og aksjonærer i boligaksjeselskaper kan erverve varige bruksrettigheter til fellesareal, for eksempel hage og parkeringsplass.
Verken den opphevede borettslagsloven av 1960 eller gjeldende borettslagslov av 2003 har regler som hindrer at borettslag kan etablere ordninger hvor enkelte andelseiere gis enerett til bruk av fellesareal. Kartverket legger også til grunn at slik bruksrett må kunne tinglyses som en heftelse på den faste eiendoms grunnboksblad.
Hvordan en andelseier skal få eksklusiv bruksrett til fellesareal er, i motsetning til i eierseksjonssameie, ikke lovregulert. Eierseksjonsloven gir en mulighet for varig eksklusiv bruksrett (opprettelse av tilleggsdel), mens vi ikke har noen tilsvarende regel i borettslagsloven. Varig og eksklusiv rett kan fastsettes i byggeplanen eller på avtalerettslig grunnlag ved stiftelse av borettslaget.
En person som tegner seg som andelseier kan også ha ervervet rettigheter til bruk av fellesareal fra tiden før borettslaget ble stiftet.
Borettslagsloven får ikke anvendelse i forhold til rettigheter som blir etablert på en eiendom før de blir ervervet av borettslaget. Vi har et eksempel på dette i en nylig avsagt dom fra Gulating lagmannsrett (lovdatareferanse LG-2024-128706) Det ble inngått skriftlig kontrakt om kjøp av leilighet som ble tinglyst før borettslaget fikk hjemmel til borettslagets eiendom.
Kontrakten omfattet blant annet rett til to parkeringsplasser. Parkeringsplassene var skiltet med opplysning om hvem som benyttet plassene. Borettslaget fjernet ensidig parkeringsplassene til bruk for annet formål. Det var ikke de to konkrete parkeringsplassene rettighetene gjaldt, men parkeringsrettigheten i seg selv. Ved kontraktsinngåelsen ble det gitt eksklusiv bruksrett til to parkeringsplasser på borettslagets eiendom. Eksakt plassering var av underordnet betydning så lenge disse fylte behovet. Hvor de to erstatningsplassene skulle plasseres var det ikke opp til lagmannsretten å ta stilling til.