Forståelsen av forbudet i eierseksjonsloven mot å erverve mer enn to eierseksjoner

Ordlyden i eierseksjonsloven første ledd ble endret fra 1. januar 2020 og lyder:

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet.

I kjennelse inntatt i lovdata med referanse LB-2022-91712 har Borgarting Lagmannsrett avgitt uttalelse om hvordan denne bestemmelsen skal forstås. Det avgjørende er om ervervet av en boligseksjon medfører at antall eide boligseksjoner overstiger to.  Hvordan og når de tidligere ervervene av boligseksjoner fant sted, er etter ordlyden i loven uten betydning for anvendelsen av bestemmelsen. Ved vedtakelsen av den tidligere eierseksjonsloven § 23 første ledd la imidlertid departementet til grunn en noe annen forståelse av dagjeldende lovbestemmelse,. I Prop.39 L (2016–2017) s. 164 heter det at det ikke er noe i veien for at den som eier én eller flere boligseksjoner ved seksjoneringen, kjøper ytterligere to.

Den ordlyden so gjaldt frem til 1. januar 2020 rettet seg således mot den aktive handlingen, dvs. «erverv» av flere enn to boligseksjoner. Vurderingstema etter bestemmelsen er nå ikke lenger hvert enkelt erverv, men retter seg mot det siste erverv og antall eierseksjoner dette medfører. Den tidligere forståelsen kan ikke videreføres.

I de skjøteformularer som er påbudt brukt, er det en egenerklæring der det skal bekreftes at ervervet ikke er i strid med denne regel. Blir boligseksjoner solgt ved tvangssalg, hindrer det neppe stadfestelse av et bud at budgiveren er eller blir eier av to eller flere seksjoner i sameiet, jf. RG-1995-170 Gulating, men det hindrer tinglysing av skjøtet. I LB-2011-138229 er det lagt til grunn at en avtale ikke uten videre blir ugyldig mellom partene selv om den skulle være i strid med forbudet mot erverv av mer enn to seksjoner.

At bestemmelsen regulerer erverv av boligseksjoner, ikke fortsatt eierskap til allerede eide boligseksjoner, er i samsvar med den forståelsen av bestemmelsen lagmannsretten har lagt til grunn ovenfor. Den som seksjonerer et bygg, og som i den prosessen får hjemmel til flere enn to boligseksjoner, kan således forbli eier og hjemmelshaver til boligseksjonene, uten hinder av eierseksjonsloven § 23 første ledd. Om vedkommende etter seksjoneringen forsøker å erverve én av de

Grunnbokens troverdighet blir ikke svekket. Beslutningen om at dokumentene er nektet tinglyst, blir inntatt i grunnboken. Manglende rettsvern for ervervene er en konsekvens av Ranheim Eiendom AS’ erverv av boligseksjon utover eierskapsbegrensningen. Eierskapsbegrensingen håndheves ved nekting av tinglysing av hjemmel, selv om brudd på eierseksjonsloven § 23 første ledd ikke medfører at avtalen mellom partene er ugyldig.