Når seksjonseier er et aksjeselskap oppfyller ikke salg av aksjer et salgspålegg

Et salgspålegg er oppfylt når en kjøper har fått rettslig og faktisk rådighet over bruksenheten før fristen for et salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38. Et eierseksjonssameie kan pålegge en seksjonseier å selge sin seksjon med en frist som ikke skal settes kortere enn 6 måneder ved vesentlig mislighold som ikke blir rettet etter at seksjonseieren har mottatt advarsel.

Salgspålegget er oppfylt når en kjøper har fått tinglyst skjøte og overtatt besittelsen. Salgspålegget vil normalt også være oppfylt dersom det er skrevet kjøpekontrakt før fristens utløp, men flytting enda ikke har funnet sted. Det er da forutsatt at det dreier seg om en normal avviklingstid som fremstår som rimelig i det konkrete tilfellet, jf. Ot.prp. (1995-1996) nr. 33 s. 115. Pålegget kan være oppfylt både ved gave, bytte og ordinært salg

Kjøper og selger må i utgangspunktet være uavhengig av hverandre. Det vil ikke være tilfelle dersom salg skjer til et selskap selgeren har dominerende innflytelse i, til ektefelle eller samboer eller medlemmer i egen husstand. Vilkåret vil neppe være oppfylt dersom selgeren fortatt får bruksrett til bruksenheten. Vilkåret vil trolig heller ikke være oppfylt dersom selgeren får en gjenkjøps- eller forkjøpsrett til bruksenheten. Dersom boligselskapet har regler om godkjenning av ny erverver, vil styret kunne nekte erverv på grunnlag av slike regler.

I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett med lovdatareferanse LB-2022-22523 var det spørsmål om et salg av samtlige aksjer i et selskap som eier den aktuelle eiendommen til en tredjemann, kunne utgjøre oppfyllelse av et salgspålegg etter eierseksjonsloven § 38.

Ordlyden i lovbestemmelsen er klar og gjelder at det er eier av seksjonen som skal gjennomføre et salg av seksjonen, hvilket peker i retning av at selve seksjonen må selges og at salg av aksjer ikke er omfattet av bestemmelsen. Formålet med et salgspålegg er at seksjonseieren skal fratas eiendomsretten til seksjonen fordi forpliktelser er misligholdt, ved at denne overføres til ny eier.

Lagmannsretten uttaler at et salg av aksjene i et selskap som er seksjonseier reparerer ikke selskapets tidligere mislighold og sletter ingen av selskapets forpliktelser. De nye aksjonærene i selskapet vil som den klare hovedregel heller ikke hefte for selskapets forpliktelser. Et aksjesalg i seksjonseier har derfor, etter lagmannsrettens syn, neppe vært tiltenkt som en oppfyllelse av salgspålegget etter eierseksjonsloven § 38.

Lagmannsretten la videre vekt på at eierseksjonsloven trekker et formelt skille mellom disposisjoner som gjelder seksjonseier og det som gjelder seksjonen, følger også av eierseksjonsloven § 38 andre ledd. Etter bestemmelsens annet punktum kan styret pålegge salg av seksjonen ved indirekte erverv av eierandeler hos en seksjonseier i strid med eierbegrensningsreglene i eierseksjonsloven § 23

Ved pålegg om salg er det tvert imot forutsetningen at selve seksjonseieren skal skiftes ut. Dette oppnås ikke ved at aksjene i seksjonseieren selges. Dersom det hadde vært meningen at aksjesalg skulle kunne omfattes hadde det vært naturlig å presisere dette i lov bestemmelsen på samme måte som det i § 23 er presisert at visse erverv av aksjer/andeler er likestilt med erverv av en seksjon. Når dette ikke er gjort, taler dette for at aksjesalg i seksjonseieren ikke omfattes av § 38 første ledd.

Problemstillingen i borettslag er ikke helt den samme i borettslag ettersom andeler bare kan eies av fysiske personer og stat/fylke/kommunale selskap, jf. borettslagsloven §§ 4-1 og 4-2. Under enhver omstendighet fremgår det av borettslagsloven at det er selve andelen som skal overføres til en annen.