Lån fra borettslag til andelseiere

Det hender at styret gir andelseiere lån slik at andelseieren blir i stand til å gjennomføre rehabilitering etter skader og vedlikeholdstiltak vedkommende er ansvarlig for. Dette kan være en måte å avverge misligholdssanksjoner som advarsel og pålegg om salg av andelen. I praksis kan styret forøke å sikre lånet ved å inngå en låneavtale der andelseieren samtykker til at ansvaret for lånet er en del av borettslagets lovbestemte panterett i andelen.

Det fremgår av borettslagsloven § 3-3 2.ledd at utdeling av fellesmidler til andelseiere bare kan skje etter vedtak av generalforsamlingen med to tredjedels flertall. Det samme vedtakskravet gjelder for lån som skal ha prioritet foran andelseiernes innskudd, jf borettslagsloven § 8-9 nr. 4. For andre lån er det tilstrekkelig med styrevedtak.

I borettslagsloven § 2-11 1.ledd er fastslått at innskuddene fra andelseiere skal ha prioritet etter lån som blir tatt opp med samtykke fra generalforsamlingen etter § 8-9 nr.4.

Borettslaget har lovbestemt panterett for dekning av felleskostnader og andre krav som knytter seg til lagsforholdet. Når det er avtalt at lånet til andelseieren skal sikres som et krav som knytter seg til lagsforholdet og som dermed skal være omfattet av den lovbestemte panteretten, vil disse krav være sikret foran andelseiernes innskudd. Det innebærer at de lån som er gitt til andelseiere ikke skulle vært tatt opp før det forelå samtykke fra generalforsamlingen, jf borettslagsloven § 8-9 nr. 4.

Dersom låneavtalene er inngått blir det spørsmål om hva situasjonen er når lånet ikke er gitt på formelt sett riktige vilkår. Det fremgår av borettslagsloven § 3-3 3.ledd at utdeling i strid med borettslagsloven skal låntakeren tilbakebetale til borettslaget, men det gjelder likevel ikke dersom låntakeren ikke kjente eller burde kjenne at utdelingen var ulovlig. For så vidt det gjelder låneavtaler ble dette behandlet i en kjennelse i Oslo Byskriverembete i 2009 (lovdata referanse TOBYF-2009-123646. Her heter det:

Når det gjelder vedtak om låneopptak vil granskingskommisjonen få påpeke at en ugyldighet av et slikt vedtak ikke automatisk medfører ugyldighet av en låneavtale. Dette vil fortusette at långiver visste eller burde ha visst om de forhold som gjorde vedtaket ugyldig. Det skal normalt svært meget til for at det er tilfelle.

Videre vil et lån, slik granskingskommisjonen ser det, som er forbrukt til et formål som faller innenfor borettslagsloven og kommet et borettslag til gode, ikke kunne nektes tilbakebetalt under henvisning til en eventuell ugyldighet av låneavtalen.

Det skal mye til at det kan anføres at andelseiere som låntakere burde ha vært klar over at generalforsamlingen skulle ha samtykket til låneavtalene slik at ingen kan kreve at lånene skal tilbakeføres. I tillegg kommer at lånene har kommet borettslaget til gode ved at midlene har vært brukt til forsvarlig vedlikehold som høyner og opprettholder bygningens standard.

Lån som er gitt må derfor kunne opprettholdes, men nye lån må kreve samtykke fra generalforsamlingen. Det kan ikke være noe til hinder for at generalforsamlingen samtykker til at borettslaget enten opptar et rammelån som skal benyttes til lån til andelseiere eller benytter et bestemt beløp av egne midler til slike lån.