KJØPERS MANGELSKRAV VED KJØP AV SEKSJON I EIERSEKSJONSSAMEIE

Men som sameiet har vedlikeholdsansvar for. I en sak med lovdatareferanse LB-2023-2434 måtte lagmannsretten ta stilling i en sak som gjaldt lekkasje fra en terrasse der sameiet hadde vedlikeholdsansvar i samsvar med  eierseksjonslovens regler. Oppfølgningen av lekkasjeproblematikken knyttet til terrassedekket ble derfor gjort av sameiet, som iverksatte tiltak for å hindre ytterligere skader og for å avklare årsaken til at det kom vann ned fra terrassen.

Mangelen hadde sin årsak i en feilkonstruksjon på terrassen som seksjonen har eksklusiv bruksrett til, men som er en del av sameiets fellesareal og som sameiet har vedlikeholdsansvaret for. Feilkonstruksjonen hadde ført til vanninntrenging og følgeskader innvendig i leiligheten.

I et slikt tilfelle kunne man se for seg at feil på fellesarealet ikke kunne gjøres gjeldende som en mangel i forholdet mellom selger og kjøper etter avhendingslova, men måtte rettes mot sameiet i kraft av sameiets ansvar etter eierseksjonsloven og vedtektene. Da ville man fått et tydelig skille mellom avhendingslovas regler om ansvar for selger og eierseksjonslovens regler om ansvar for sameiet. Et slikt skille ble imidlertid avvist i Rt-2003-387 (Takterrasse), hvor det i avsnitt 28 uttales:

I forhold til mangelsvurderingen er det derfor uten betydning om terrassen i sameierettslig forstand er fellesareal eller del av den overdratte bruksenhet, og hvem som eventuelt har ansvaret for det ytre vedlikehold. Det avgjørende må være om salgsgjenstanden er i samsvar med avtalen. Med de skader terrassen og stuegulvet hadde, som nødvendiggjorde omfattende reparasjonsarbeider, kan det etter mitt syn ikke være tvilsomt at det her dreier seg om en mangel.

Når det først foreligger en mangel etter avhendingslova, som også omfatter fellesarealet, må kjøperen som det klare utgangspunkt ha en ubetinget rett til å gjøre gjeldende de misligholdsbeføyelser som avhendingslova gir anvisning på. Når kjøperen velger å rette et prisavslagskrav mot selgeren, blir spørsmålet kun hvilken betydning det eventuelt skal ha for utmålingen av prisavslaget at mangelen dels gjelder et fellesareal som boligen har eksklusiv bruksrett til, men som sameiet har vedlikeholdsansvar for. Det er i Rt-2003-387 (Takterrasse) avsnitt 29 uttrykt slik:

I Rt-2003-387 (Takterrasse) uttalte Høyesterett, helt generelt, at når terrassen er forbundet med leilighetens boareal på en slik måte at den – i forhold til avhendingslova – må anses som en del av bruksenheten utgjør skadene en mangel ved salgsgjenstanden Kjøperne må da kunne kreve disse omkostninger dekket med grunnlag i avhendingslova § 4-12og et eventuelt ansvar for sameiet begrunnet i manglende vedlikehold, kan ikke begrense kjøperens rettigheter etter avhendingslova. Det er ikke holdepunkter for at selgers ansvar etter avhendingslova er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar.

Et eventuelt krav mot sameiet er da uten betydning for selgers ansvar etter avhendingslova, jf. Rt-2003-387 (Takterrasse). Ved utmålingen er det ikke grunnlag for å skille mellom de deler av mangelen som relaterer seg til fellesarealet, og de delene som gjelder selve leiligheten og kjøperen kan kreve omkostningene ved å utbedre mangelen, i sin helhet, dekket av selgeren.

Dette utgangspunktet er bekreftet i Rt-2010-1305 (Rottedom II), hvor det uttrykkelig slås fast at selgers ansvar i så måte ikke er subsidiært i forhold til sameiets eventuelle ansvar. I samme dom uttaler Høyesterett at mangler i fellesarealer som bare gir krav på prisavslag etter seksjonens sameiebrøk, er de mangler som berører samtlige sameiere; dette i motsetning til mangler i fellesareal som bare berører én enkelt seksjon. Grensedragningen mot hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for sameiet etter eierseksjonsloven § 23, er dermed ikke nødvendigvis sammenfallende med hva som er mangel i fellesareal med et primæransvar for selgeren av seksjonen etter avhendingsloven. Hva som er del av bruksenheten må bedømmes særskilt «i forhold til avhendingslova.

I den aktuelle saken gjaldt mangelen en seksjon og kjøperen av seksjonen kunne da i medhold av  Rt-2003-387 (Takterrasse) og Rt-2010-1305 (Rottedom II) kreve de fulle utbedringskostnadene dekket av selgeren som prisavslag etter avhendingslova § 4-12 andre ledd, uavhengig av et eventuelt ansvar for sameiet. En annen sak er at kjøperen ikke kan kreve utbedringskostnadene dekket av både selgeren og sameiet. Som fremhevet i for eksempel HR-2016-901-A avsnitt 27 og HR-2017-515-A avsnitt 41, skal ingen part tjene på et mislighold.

Dette innebærer at hvor det er solgt en seksjon med fellesareal som fremstår som eksklusivt for enheten, og som derfor bare berører enheten, og hvor sameiet har vedlikeholdsansvar for fellesarealet, kan kjøperen langt på vei velge om han vil kreve de fulle kostnadene ved å utbedre en mangel dekket av selger eller sameiet. Det er nettopp dette som ligger i at selgers ansvar etter avhendingslova ikke er subsidiært i forhold til sameiets ansvar.

Ved dette har også Høyesterett tatt stilling til betydningen av den urimelighet (for selgeren) og tilfeldige fordel (for sameiet) som den ankende part anfører at resultatet medfører, og også forholdet mellom avhendingslova § 4-12 første og andre ledd i et tilfelle som i saken her. Det er da heller ikke godtgjort at prisavslaget skal fastsettes til noe annet enn kostnadene ved å få hele mangelen rettet.

I dette tilfellet hadde sameiet forskuttert kostnadene med utbedring. Det har ingen betydning for kjøperens krav mot selger. Et prisavslagskrav etter avhendingsloven § 4-12 er en objektiv misligholdsbeføyelse som har til formål å gjenopprette balansen mellom de ytelser partene hadde avtalt i kjøpekontrakten, jf også Ot.prp.nr.66 (1990–1991)  side 108. Når salgsgjenstanden ikke svarer til det kjøperen har betalt for skal dette kompenseres ved at vederlaget justeres ned. For slik vederlagsjustering gjelder intet krav om at kjøperen har lidt et tap. Det avgjørende er hvorvidt eiendommen ved overtakelsen på grunn av redusert teknisk stand har lavere verdi enn lagt til grunn i kjøpekontrakten.