Krav til ansvar for et borettslag eller eierseksjonssameie

Overholder ikke borettslaget eller eierseksjonssameie sin plikt til å sørge for vedlikehold eller å overholde andre forpliktelser, kan det gi en andelseier eller seksjonseier rett til å kreve erstatning. For at et erstatningskrav skal kunne tas til følge, må det foreligge ansvarsgrunnlag, adekvat årsakssammenheng og et økonomisk tap. Kravet til ansvarsgrunnlag innebærer et krav om at borettslaget eller eierseksjonssameiet må ha utvist klanderverdig uaktsomhet. En lignende problemstilling ble tatt opp av Borgarting lagmannsrett i en avgjørelse inntatt i lovdata med referanse LB-2021-178525.

Seksjonseier i et eierseksjonssameie hadde etablert/endret en takterrasse i tilknytning til egen seksjon. Lagmannsretten kom til at det ikke var fattet gyldig vedtak om tillatelse til tiltaket i sameiet. Sameiets krav om at seksjonseieren ikke har rett til endringene i bebyggelsen var ikke en fordring som foreldes etter foreldelsesloven. Kravet hadde heller ikke falt bort ved passivitet. Sameiet hadde rettslig interesse i kravet også etter at kommunen hadde gitt tillatelse og utstedt ferdigattest.

Lagmannsretten tok opp spørsmålet om hvem som i tilfellet må ha utvist klanderverdig passivitet for at et sameie skal bli bundet – om det er styret, samtlige seksjonseiere eller eventuelt to tredjedeler av seksjonseierne. Ugyldighetsreglene som var aktuelle i den saken var satt til vern for den enkelte. Det fremstod da som lite nærliggende om passiviteten til en eller flere styremedlemmer skulle være avgjørende. Dette innebar at det burde være lite rom for anvendelse av passivitetsregler i tilfeller hvor ikke passivitet kan konstateres for samtlige sameiere. I dette tilfelle påberopte seksjonseieren at han hadde fått en rettighet som ellers måtte ha vært besluttet på sameiermøtet med to tredjedels flertall, og som ikke kunne ha vært besluttet av styret. Lagmannsretten uttalte at det også talte for at passiviteten må gjelde seksjonseierne og ikke styret. Styret kan ikke ha større kompetanse gjennom passivitet enn gjennom aktive beslutninger.

Lagmannsretten fant at det i den saken ikke var grunnlag for å slutte at verken styret eller annet enn et fåtall av sameierne har hatt den nødvendige kunnskap til å ha kunnet opptre med klanderverdig passivitet. Foruten de som var til stede på et møte i anledning saken, var det ikke holdepunkter for at andre hadde kunnskap om tiltakene. Det var da ikke grunnlag for å slutte at verken styret eller sameierne har hatt nødvendig kunnskap om tiltakene som ville ha skapt en mulig passivitetsvirkning.