Lemping av erstatningsansvar i boligselskapsforhold

I tilfeller der et boligselskap er ansvarlig for å utbedre eller utbetale erstatning for utbedring  av skader som er forårsaket av mangelfullt vedlikehold kan det bli spørsmål om den skadelidte aksjonær, seksjonseier eller andelseier er helt eller delvis medansvarlig fordi det foreligger grunnlag for å lempe boligselskapets ansvar. Borettslagsloven har ingen egen bestemmelse om skadelidtes medvirkning. Spørsmålet er heller ikke nevnt i forarbeidene.  Skadeserstatningslovens bestemmelse om medvirkning er imidlertid utslag av alminnelige rettsprinsipper, og den supplerer ansvarsgrunnlag som følger av særlovgivning, jf. HR-2018-872-A avsnitt 78. Avgjørende er hensynet til hva som er en rimelig løsning ut fra begge parters interesser og det kreves at momentene som taler for å lempe ansvaret, må ha betydelig vekt. I sin alminnelighet har en bestemmelse om lemping snever rekkevidde, jf. Rt-1997-883 på side 890.

Ved den konkrete vurderingen er det relevant å vurdere om det foreligger noen holdepunkter for at det økonomiske tapet er større enn tap som vanligvis oppstår i lignende tilfeller og om boligselskapet har økonomi til å bære ansvaret.

Bakgrunnen for at skaden oppstår er relevant for spørsmålet om skadelidtes medvirkning. Det ble lagt vekt på dette i saken inntatt i lovdata med domsreferanse LF-2023-1534. I den saken var det skadelidte selv (et selskap) som fikk bygd om en sokkeletasje fra produksjonslokale til leilighet. Det var uten betydning for vurderingen at dette arbeidet ble gjort av selskapet som utbygger når selskapet også var andelseier. Lagmannsretten ga uttrykk for at rettskildene ikke gir støtte for et slikt skille, som dessuten ville ha uthulet reglene om medvirkning. Det var dermed ikke relevant at selskapet i egenskap av utbygger ikke lenger hadde ansvar overfor borettslaget etter avhendingslova og foreldelsesloven.

Domstolen la vekt på at selskapet var en profesjonell aktør og burde ha sørget for at arbeidet ble utført fagmessig. Den manglende fuktsikringen innebar at selskapet tok en synbar, nærliggende og betydelig risiko. Selskapet var å bebreide for den manglende fagmessigheten, og hadde dermed opptrådt uaktsomt. Derimot tydet ingenting på at borettslaget hadde opptrådt uaktsomt. For eksempel er det ikke holdepunkter for at borettslaget burde ha oppdaget den manglende fuktsikringen tidligere. Borettslagets ansvar er et mer objektivt kontrollansvar. Selskapets unnlatte fuktsikring var det helt dominerende i årsaksbildet sammenlignet med borettslagets opptreden. Selskapet var nærmest til å bære tapet fullt ut.

Lagmannsretten fant på det ovenstående grunnlag at selv om årsaken til skadene skyldtes et forhold som borettslaget i utgangspunktet var ansvarlig for var det andelseieren som opprinnelig hadde skapt den bygningsmessige konstruksjonen som forårsaket mangelen og da ble borettslaget frifunnet for plikten til å betale erstatning.