Grensen mellom borettslagets og andelseierens vedlikeholdsplikt

Lagmannsretten har behandlet en sak med lovdatareferanse LF-2023-1534 som trekker opp noen retningslinjer for vurdering av grensene mellom et borettslag og en andelseiers vedlikeholdsansvar. Etter burettslagslova § 5-17 første ledd første setning sammenholdt med § 5-12 første til tredje ledd er omfanget av andelseierens vedlikeholdsplikt uttrykkelig bestemt. Det som faller utenfor andelseierens vedlikeholdsplikt, går inn under borettslagets vedlikeholdsplikt.

Det var sannsynlig at skadene i gulv og vegger i en leilighet skyldes kapillært opptrekk av fukt fra grunnen. Opptrekket av fukt har vært mulig fordi bygningen ikke var etablert med noe fuktavbrytende sjikt. Det avgjørende var om det manglende fuktavbrytende sjiktet lå innenfor borettslagets vedlikeholdsplikt

Lagmannsretten avklarte først at det ikke var nødvendig å ta stilling til om stedene der skadene viste seg – gulvet under stuen og veggen mot naboleiligheten – la innenfor eller utenfor borettslagets vedlikeholdsplikt.

Andelseieren plikter å vedlikeholde «slikt som» vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater i leiligheten, jf. burettslagslova § 5-12 andre ledd. Plikten omfatter om nødvendig reparasjon eller utskifting av «slikt som» blant annet rør, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger og listverk, men ikke tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, jf. bestemmelsens tredje ledd.

Lagmannsretten uttalte at ordlyden i bestemmelsens tredje ledd trakk i retning av at det som befinner seg under gulvbelegg og/eller gulvplater faller utenfor andelseierens ansvar. Oppramsingen av det som faller innenfor handler samlet sett om det som andelseieren kan nå fram til ved forholdsvis enkle midler. Dette understrekes av at rør og ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner, faller utenfor.

Lagmannsretten uttalte på denne bakgrunn at de samme betraktningene gjør seg gjeldende for tiltak som skal hindre at fukt trekker opp fra grunnen til sokkelleilighetene. Også slike tiltak bør gjennomføres likt for flere boliger, ikke på grunn av det estetiske uttrykket, men på grunn av at problemet regelmessig må antas å gjelde hele etasjen, og fordi eventuelle feil ved utførelsen vil kunne ramme fellesskapet. Tiltaket bør utføres under borettslagets kontroll fordi det berører og sannsynligvis gjør inngrep i bygningens fundament.

Lagmannsretten la til grunn at et viktig hensyn i vurderingen av grensen mellom andelseierens og borettslagets vedlikeholdsansvar var hvilken interesse borettslaget har i vedlikeholdet. Lagmannsretten viste til borgarting lagmannsretts dom i LB-2011-149396 som gjaldt kostnaden med å utbedre membranen under en takterrasse. Saken dreide seg om et sameie, men grensen mellom andelseierens og borettslagets vedlikeholdsansvar trekkes langs samme grense. Etter å ha gjennomgått forarbeider og rettspraksis uttalte lagmannsretten at det måtte skilles mellom takterrassen som bruksareal for sameieren på den ene siden og som del av bygningens tak på den andre siden. På samme måte må det i saken vår skilles mellom gulvet som bruksareal for andelseieren og som del av bygningens grunnkonstruksjon. Tiltak for å hindre at fukt trekker opp fra grunnen må sies å angå bygningens grunnkonstruksjon.

Tiltak for å hindre at fukt trekker opp fra grunnen ivaretar en fellesfunksjon, ikke bare for andelene i den nederste etasjen, men for bygningen i sin helhet. Slike tiltak er ikke utelukkende knyttet til andelseierens bruk av og interesser i gulvet.

Etter dette skyldtes fuktskadene forhold som går inn under borettslagets vedlikeholdsplikt.

At den opprinnelige konstruksjonen eventuelt er årsaken til opptrekket av fukt fra grunnen, fritar ikke borettslaget fra ansvaret som følger av plikten til å vedlikeholde. Dette følger allerede av en naturlig forståelse av lovteksten, jf. burettslagslova § 5-17 første ledd første setning. Når synet på hva som er en forsvarlig stand endrer seg, må plikten til å vedlikeholde endre seg i tråd med dette. Noe annet ville innebære at den enkelte andelseier måtte bære risikoen for en gammel konstruksjon, selv om konstruksjonen går inn under borettslagets plikt til å vedlikeholde. Dette ville gi tilfeldige utslag blant andelseierne. Borgarting lagmannsretts dom i LB-2015-22044 kunne ikke lede til en annen tolking på dette punktet.

Andelseieren fikk rett til erstatning fra borettslaget for det økonomiske tapet andelseieren var påført på grunn av at borettslaget ikke hadde oppfylt sin plikt til vedlikehold, jf. burettslagslova § 5-18 første ledd, jf. § 5-13 første og fjerde ledd