Avtale kan ikke erstatte krav i eierseksjonsloven til vedtak på årsmøte

Agder Lagmannsrett har avsagt en dom med lovdatareferanse LA-2022-135897 der saken gjaldt gyldigheten av en avtale som ga seksjonseier rett til å omdanne fellesareal i sameiet til bruksenheter. Avtalen ble inngått på det tidspunktet den som inngikk avtalen med sameiet disponerte alle seksjonene i sameiet. Dommen er avsagt etter den tidligere eierseksjonsloven av 1997, men gjeldnede eierseksjonslov av 2017 har samme bestemmelser. Eierseksjonsloven av 1997 § 37 3.ledd og eierseksjonsloven av 2017 § 48 1.ledd bokstav b begrenser seksjonseiernes avtalefrihet i avtaler hvor de selv er parter, mens eierseksjonsloven av 1997 § 30 2.ledd bokstav b og eierseksjonsloven av 2017 § 49 2.ledd bokstav b fastsetter formkrav til avtaler om seksjonering. Lagmannsretten kom til at avtalen var ugyldig og at hele avtalen måtte oppheves. Det hadde ingen betydning for gyldigheten at avtalebestemelser var vedtektsfestet, om avtalen kunne anses som en gjensidig avtale, eller en ensidig disposisjon. Det avgjørende var at eierseksjonsloven har et påbud om at beslutning om omgjøring av fellesarealer til bruksenheter skal tas av et årsmøte, og at seksjonseier ikke kan delta i avstemming på årsmøte om avtale med seg selv eller deres nærstående. Avtalen innebar i realiteten et påbud om at fremtidige eiere måtte akseptere en resekjonering eller salg i deres eiertid som også ville være i strid med reglene om krav til beslutning på årsmøte.

En avtale som inngås i strid med eierseksjonslovens regler medfører ikke automatisk at avtalen blir ugyldig, men i dette tilfelle fant lagmannsretten at hele avtalen måtte anses som ugyldig. Lagmannsretten begrunnet ugyldighet med at reelle hensyn tilsa dette og viste til en avghjørelse med lovdatareferanse HR-2018-1782-A. Det var bestemmelsene i avtalen om seksjonering og kjøp som var de vesentlige i avtalen og både den seksjsonseier som inngikk avtalen når seksjonseieren disponerte alle seksjonene og den advokaten de benyttet var ikke i god tro om reglene i eierseksjonloven. Avtalen var inngått i strid med preseptorisk lov og det var bare seksjonseieren som kunne si opp avtalen. Det hadde ikke betydning at seksjonseiere som ervervet seksjoner ettear at avtalen var inngått burde være klar over avtalen. Deres passivitet overfor avtalen hadde heller ingen betydning for gyldighetsspørsmålet. Lagmannsretten viste til at en avtale eller ensidig dsiposisjon som aldri har hatt resttsvirkninger fordi den inngås med en part som ikke kan delta i besluningen om å inngå avtalen og flytter beslutningsmyndghet bort fra de lovfestede organene i et eierseksjonssameie, vekkes ikke til live på grunn av passivitet.