Drenering rundt tilbygg kan være borettslagets ansvar

Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom (referanse LB-2023-4831 i lovdata) der det ble fastslått at borettslaget hadde ansvar for å besørge og bekoste mangelfull utbedring av dreneringen rundt et tilbygg som en tidligere andelseier hadde oppført. Utbedring av slik drenering var omfatt av borettslagets restvedlikeholdsplikt etter borettslagsloven § 5-12.

Borettslagsloven § 5-12 og § 5-17 regulerer hhv. andelseiers og borettslagets vedlikeholdsplikt, når ikke annet er fastlagt i vedtektene. Grovt og noe unøyaktig sagt er vedlikeholdsplikten fordelt slik at andelseierne har ansvaret for innvendig vedlikehold mens borettslaget har ansvaret for utvendig vedlikehold. Bestemmelsene omtaler ikke drenering uttrykkelig, men lagmannsretten viser til at etter § 5-17 første ledd første setning skal borettslaget «halde bygningar og eigedommen elles i forsvarlig stand så langt plikta ikke ligg på andelseigarane». Det vil si at laget har den vedlikeholdsplikten som ikke er lagt på andelseierne etter lov, vedtekter eller avtale. Denne benevnes regelmessig som restvedlikeholdsplikten. Lagmannsretten viste for dette blant annet til LB-2015-22044 og forarbeidene; NOU-2000:17 merknadene til § 5-17. Det var ikke omtvistet i saken at etter borettslagsloven er vedlikehold av dreneringen borettslagets ansvar.

Borettslagslovens regulering av vedlikeholdsansvaret i § 5-12 og § 5-17 kan «fastleggjast annleis» i vedtektene, jf. siste ledd i begge bestemmelsene. Lagmannsretten fant at det ikke forelå vedtektsbestemmelser som fravek borettslagslovens regler.

Lagmannsretten har noen uttalelser som kan ha betydning for forståelsen av borettslagsloven § 5-12 og § 5-17.  Lovbestemmelsens uttrykk «eiendommen» og «felles rør, ledninger, kanaler og andre faste installasjoner som går gjennom boligen» må omfatte drenering av grunnen. Dette i motsetning til vedlikehold av overflaten tilknyttet areal som andelseieren disponerer slik som innkjørsel, biloppstillingsplass og hage. Tilbygg må likestilles med «påbygg og andre bygningsmessige arbeider» og drenering må anses som en integrert del av et tilbygg.