Når foreligger det et boligaksjeselskap

Det finnes ingen legaldefinisjon av begrepet «boligaksjeselskap». Sammenhengen mellom aksjelovens definisjon og borettslagsloven § 1-4 første ledd jf. § 1-1 første ledd tilsier imidlertid at et boligaksjeselskap er et aksjeselskap som har til hovedformål å skaffe aksjeeierne bruksrett til egen bolig i bygg aksjeselskapet eier eller fester på varige vilkår til sine aksjeeiere jf. NOU 2000:17 side 110 og 111.

Boligaksjeselskapet formaliseres og organiseres i utgangspunktet i samsvar med reglene i lov om aksjeselskaper av 23. juni 1997 nr. 44. For boligaksjeselskaper stiftet før lov om borettslag av 6. juni 2003 nr. 39 trådte i kraft, får likevel borettslagslov av 2003 anvendelse i alle brukerrettslige spørsmål.

Ved tvil om et selskap er et boligaksjeselskap må det foretas en helhetsvurdering der en rekke forhold må vurderes. Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom i en sak der en rekke hensyn som har betydning for om det foreligger et ordinært aksjeselskap eller et boligaksjeselskap, ble vurdert.

I helhetsvurderingen har det betydning hva vedtektene tilsier, selskapshistorikken, hvordan eiendommen har blitt benyttet fra stiftelsen av og hvordan eiendommen forvaltes i dag. Det har også betydning hva styret, aksjonærene og andre tidligere og i dag oppfatter at selskapets hovedformål er. Det må foretas en tolkning av foreliggende skriftlig dokumentasjon, for eksempel avtaler, regnskapsdokumenter, protokoller fra styremøter og generalforsamlinger og skattemessig behandling. Det har betydning om boligaksjonærene er i flertall, om den største delen av selskapets areal benyttes til boligformål, om selskapet er finansiert av aksjonærene eller av fremmedkapital, om omsetning har skjedd som salg av aksjeleiligheter, om leie er fastsatt etter markedsleieprinsipper, om det er foretatt skattemessige avskrivninger og ligningsmetoden som er benyttet.

Hovedformålet med vurderingen er å avklare om verdien av å være aksjonær ligger i bruksretten og ikke i aksjen. Det er ikke av betydning at boligen leies ut til andre enn aksjonærer så lenge den formelle bruksretten ligger til aksjonærene. Selskapets vedtektsfestede formål er av liten betydning i vurderingen i forhold til selskapet faktiske virksomhet. Det er ikke noe vilkår at aksjeselskapet er organisert på samme måte som et borettslag.

Det er heller ikke avgjørende om aksjeselskapet har vedtektsfestet andre rettigheter og forpliktelser i forholdet mellom aksjeselskapet og aksjonæren enn det som følger av borettslagsloven. Særlig gjelder det dersom det gjelder forhold hvor borettslagsloven uansett ikke får anvendelse, slik som regler om eier- og omsetningsbegrensninger.

I de tilfeller der virksomheten er delt mellom utleie av boliger og utleie av lokaler som ikke brukes til bolig, må det tas utgangspunkt i forholdet mellom de to virksomhetsdelene.

Det er bare boligutleie fra selskapet til aksjeeiere som skal medregnes til den boligrelaterte delen av virksomheten. Motsetningsvis tilsier ordlyden at dersom selskapet selv leier ut boliger til ikke-aksjonærer, skal dette anses som del av næringsvirksomheten.

Fremleie fra aksjonærer er i utgangspunktet ikke er avgjørende for vurderingen av hovedformålet, men dersom elementet av fremleie blir så stort eller så permanent at hovedformålet ikke lenger kan anses å være å gi andelseierne «bruksrett til egen bustad», så vil det likevel kunne være utslagsgivende og selskapet vil måtte anses som et alminnelig aksjeselskap. Dersom omfanget av fremleie i et aksjeselskap blir så stort og permanent at det i større grad bærer preg av forretningsvirksomhet, vil det behovet som reglene i borettslagsloven gir ikke være det samme og selskapet vil kunne bli ansett som et vanlig aksjeselskap.

Et relevant hensyn i vurderingen er om måten boligaksjeselskapet blir organisert og drevet på er i samsvar med måten et borettslag blir organisert og drevet. Det er tilfelle dersom husleien konsekvent er vedtatt på generalforsamling, profitt ikke har fremstått som en målsetning for selskapet, fordelingsnøkkelen ikke kan endres uten samtykke fra alle aksjonærene og om husleien økes forholdsmessig mellom aksjonærene, på samme måte som det følger av borettslagsloven § 5-19. Det er ikke avgjørende omselskapet ikke har etterlevd borettslagsloven § 5-3 som krever samtykke fra styret dersom en andelseier vil overlate bruken av boligen til andre.