Forholdet mellom borettslagets og andelseierens plikt til utbedring av opprinnelige konstruksjonsmangler

Frostating lagmannsrett har i en dom med lovdatareferanse LF-2021-132685 vurdert forholdet mellom andelseiers og borettslagets vedlikeholdsplikt når andelseieren også var utbygger.

Andelseieren kunne ikke gjøre gjeldende at borettslaget var ansvarlig for opprinnelige konstruksjonsmangler når andelseieren selv hadde forestått stiftelsen av borettslaget og ombygging av borettslagets eiendom til borettslagsformålet. Herunder var et lokale i første etasje omgjort fra næringslokale til boligenhet. Det var ikke tilstrekkelig å vise til at konstruksjonen var i samsvar med byggekravene som gjaldt den gang bygningen ble oppført. Bygningen var ikke tilfredsstillende ombygget slik at den kunne benyttes uten skade til boligformål.

Andelseieren forklarte at de øverste 60 cm av grunnen under huset fremsto som «knusktørr» da grunnetasjen skulle ombygges til boligformål. Grunnvannstanden kan variere med nedbørsmengde, årstid og tilfeldige ytre hendelser. Utbygger var ved ombyggingen kjent med at konstruksjonen var i samsvar med byggekravene den gang bygget ble oppført. Så vel grunnmur som betonggulv manglet fuktavbrytende sjikt mot grunnen.

Lagmannsretten uttalte at i egenskap av utbygger og andelseier hadde de hatt oppfordring til å håndtere fuktproblemet annerledes, både den gang leiligheten ble etablert og senere. De mulige utbedringstiltak som er beskrevet av partenes sakkyndige kunne og burde ha vært utført av andelseieren som utbygger. Lagmannsretten fant det ikke sannsynliggjort at borettslaget hadde gjort seg skyldig i feil eller forsømmelse som medfører ansvar for andelseierens indirekte tap,jf. borettslagsloven § 5-18.

Lagmannsretten uttalte også at andelseieren ikke var berettiget til å holde tilbake betaling av fellesutgifter med grunnlag i påstand om at borettslaget var ansvarlig for utbedring av skader.