Offentligrettslige vilkår for omdanning av næringsseksjon til boligformål

Gulating lagmannsrett har truffet avgjørelser i en sak der en seksjon i et eierseksjonssameie var registrert med formål «næring», men hadde vært benyttet til boligformål, lovdatareferanse, LG-2022-20981. Saken gjaldt krav om opphør av bruk, retting og tvangsmulkt for ulovlig bruk av seksjonen Sesjonen var i henhold til de sist godkjente tegninger fra 1954, godkjent som verksted. Seksjonen var omgjort til boenhet med flere soverom, bad og kjøkken, og at eier hadde leid seksjonen ut til beboelse i 10-15 år forut for kommunens første vedtak i april 2018. Der det er tegnet inn «bod» på approbert tegning, var det installert bad.

Slik bruksendring er søknadspliktig, jf. plan- og bygningslov § 20-1 første ledd bokstav d. Søknadsplikt inntrer både når byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, jf. byggesaksforskriften § 2-1 bokstav a. Kommunen skal forfølge bud på søknadsplikten, jf. plan- og bygningsloven § 32-1. Kommunen kan gi pålegg om opphør av bruk og retting, jf. plan- og bygningsloven § 32-3 første ledd, som har følgende ordlyd:

Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.

Kommunen vedtok at bruk av den aktuelle seksjonen til beboelse måtte opphøre inntil det forelå en tillatelse. Det ble presisert at det måtte sendes inn skriftlig dokumentasjon innen fristen på at bruken var opphørt. Videre ble det presisert at bruken måtte opphøre selv om det ble søkt om legalisering av tiltaket, og at boenheten i den aktuelle seksjonen ikke måtte tas i bruk til beboelse før det eventuelt forelå brukstillatelse eller ferdigattest. Vedtaket inneholdt videre pålegg om retting. Boenheten i den aktuelle seksjonen måtte tilbakeføres slik at den samsvarte med gitte tillatelser, eller tiltaket måtte omsøkes i medhold av plan- og bygningsloven § 32-5 første ledd fastsatte vedtaket også tvangsmulkt for å få gjennomført de gitte påleggene innen de angitte fristene.

Verken fristen for pålegg om opphør av den ulovlige bruken ble ikke overholdt eller fristen for søknad om legalisering av tiltaket. Lagmannsretten fant det forelå en ulovlig boenhet i seksjonen selv om den ulovlige bruken var opphørt og tiltaket var omsøkt. Seksjonen var fortsatt tilrettelagt for beboelse og det følger av byggesaksforskriften § 2-1 bokstav a, at også det å tilrettelegge for annen bruk enn det som følger av tillatelse, er ulovlig. Søknaden om rammetillatelse medførte heller ikke at boenheten ble lovlig, jf. plan- og bygningslovens § 21-10, der det fremgår at det ulovlige forholdet ikke opphører før tiltaket er avsluttet med ferdigattest. Det foreligger da fortsatt en ulovlig opprettet boenhet i henhold til plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d, og det ulovlige forholdet opphører ikke før tiltaket er avsluttet ved ferdigattest, jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Av hensyn til å sikre fremdrift og ferdigstillelse av tiltaket, har kommunen følgelig hjemmel til å pålegge innsendelse av søknad om igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven § 21-4 og søknad om ferdigattest etter plan- og bygningsloven § 21-10.

Vurderingen av størrelsen på en tvangsmulkten en kommune fastsetter er underlagt forvaltningens skjønn, og at domstolen kan bare overprøve denne vurderingen dersom den pålagte mulkten framstår som vilkårlig eller sterkt urimelig, eller dersom det er tatt utenforliggende hensyn. Lagmannsretten viser til Rt-2002-209 s. 227 og Ot.prp.nr.45 (2007-2008) s. 358. Lagmannsretten fant at den tvangsmulkten kommunen hadde fastsatt verken var sterkt urimelig eller uforholdsmessig. Ved vurderingen la retten vekt på at eier hadde tatt seg til rette ved å leie ut boenheten i mange år uten å sørge for at nødvendige tillatelser for slik bruk forelå. Fristen kommunen hadde satt ble ikke overholdt og lagmannsretten uttalte at så lenge et ulovlig forhold ikke er bagatellmessig må tiltakshaver tåle betydelig ulempe, herunder økonomisk tap, før en sanksjon kan anses uforholdsmessig. Lagmannsretten viste til Rt-2002-209 der Høyesterett uttaler at plan- og bygningsloven «må håndheves strengt», blant annet av hensyn til det store flertallet som bøyer seg for gjeldende regler. Lagmannsretten fant ikke at det ulovlige forholdet var bagatellmessig. Ulovlig beboelse er alvorlig og potensielt farlig, jf. brannprosjektering og sikkerhetshensyn som må ivaretas. Det var uten betydning at fristen «bare» er overskredet med tre uker. Bakgrunnen for å benytte en høy engangsmulkt er å skape et press om å oppfylle et pålegg.