Bestemmelser om prisregulering i borettslag

Høyesterett har i en nylig avsagt dom enda en gang nektet å erklære en bestemmelse om prisreguklering i et borettskag for ugyldig (HR-2013-2197-A).
Det er opprettet en rekke  borettslag som er undergitt prisregulering som kan gi overdragelsespriser som tilsvarer for eksempel 40% av markedsverdi for leiligheten uten prisregulering. Dette er borettslag som er opprettet av boligspareklubber eller borettslag som har fått rimelig tomt av kommunen. Adgangen til å videreføre og innta bestemmelser om prisregulering er videreført i borettslagsloven § 7-12 nr.3, jf forarbeidene Ot. prp. nr. 30 (2002-2003) s.291. Borettslagsloven av 1960 tillot at det kunne fastsettes bestemmelser om prisregulering når det forelå ”særlige grunner” for det. Det kunne for eksempel være tilfelle der borettslaget mottok spesiell stønad eller andre fordeler fra en kommune med det formål å tilby boliger for spesielle brukere der det er behov for prisregulering slik at disse lettere kan komme inn i boligmarkedet. Det er som regel ikke satt noen tidsbegrensninger for dette formålet.

Borettslagsloven § 4-4 fastslår at vilkår som setter begrensninger i retten til å erverve en andel må vedtektsfestes og ha saklig grunn. I de tilfeller der en slik ordning kunne etableres etter reglene i borettslagsloven av 1960 vil slike ordninger være saklige etter den någjeldende borettslagsloven. En slik ordning vil derfor bare være ugyldig dersom den virker urimelig etter reglene i avtaleloven § 36. I en slik vurdering vil vilkårene for fastsettelse av opprinnelig innskudd, måten prisreguleringsbestemmelsen ble fastsatt på og den etterfølgende utviklingen være sentrale vurderingstemaer.

Det synes i praksis å være tilstrekkelig salgssum at selgeren får tilbakebetalt borettsinnskuddet, tilbakebetalt andel felleslån, eventuelle utbedringer av leiligheten og en viss kompensasjon for endringer i pengeverdien, jf Ot. prp. nr.69 (1991-1992) og Ot.prp. (2002-2003) s.291. Dette kan innebære at løsningssummen kan bli under halvparten av markedsverdien. Dette trenger ikke å være urimelig i forhold til det formålet slike borettslag skal ha. Når de opprinnelige andelseierne må sies å ha vært klar over formålet vil en revisjon av bestemmelsene om prisregulering virke urimelig overfor de som opp gjennom årene har kjøpt til den regulerte prisen og det vil frata kommende generasjoner av eldre som har tegnet medlemskap i boligspareklubben muligheten til å skaffe seg rimelig bolig. En revisjon kan også endre opprinnelige stiftelsesforutsetninger, slik som at kommunen opprinnelig tildelte tomt eller har fastsatt festeavgift til lavere beløp enn markedsverdi (HR-2011-2303-A/LB-2010-55916/LH-2012-185450/HR-2013-2197-A).

Bestemmelsene kan opprettholdes selv om det ikke lenger er aktivitet i boligspareklubbene, planlegges nye prosjekter eller medlemstallet er betydelig redusert. Det avgjørende synes å være om det fortsatt er en tilstrekkelig medlemsmasse som begrunner en prisreguleringsklausul til fordel for medlemmene i boligspareklubben (LB-2002-2990). Det er stadig søksmål om slike vilkår slik at domstolene vil presisere adgangen til å anvende slike vilkår.  (LB-2005-159827/LB-2003-728-RG-2003-103/LB-1996-3317).Det vil derfor primært være en oppgave for lovgiver å forby regulering som innebærer at andeler i borettslag omsettes til lavere pris enn markedspris.