Styrets adgang til søksmål mot ansvarlige utførende og kontrollerende

Dersom det oppstår feil og mangler ved endringsarbeider entreprenører utfører for boligselskapet er det naturlig at styret gjør gjeldende avtalerettslig ansvar mot utførende entreprenør, men det er også mulig å kreve erstatning utenfor kontrakt overfor tredjeperson som har påtatt seg ansvar etter plan- og bygningslovens regler. Etter rettspraksis gjelder ganske strenge vilkår for å ilegge slikt ansvar. Det kan for eksempel gjelde den som har vært ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ved rehabiliteringen, og som har undertegnet på kontrollerklæring til kommunen ved sluttkontroll av arbeidene.

Spørsmålet om boligselskapet burde kunne kreve tapet erstattet må avgjøres etter en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet, forsikringsmuligheter og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå, jf. Rt-2015-276 (Bori). Manglene må være vesentlige på slik måte at de lovmessige manglene ville gitt grunnlag for heving og pliktbruddet må kunne karakteriseres som grovt. Rettspraksis har utdypet disse vilkårene.

I et tilfelle gjaldt det mangler knyttet til oppføring av en enebolig med separat hybelleilighet. Den ansvarlig kontrollerende hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskillet mellom hybelleiligheten og resten av huset. Den ansvarlig kontrollerende ble ansett for å ha handlet grovt uaktsomt overfor det offentlige. Den kontrollansvarlige etter plan- og bygningsloven ble ikke holdt erstatningsansvarlig fordi det var tale om bygningstekniske feil som lot seg utbedre ved relativt begrensede kostnader. De var ikke av en slik karakter at de kunne gi grunnlag for heving av kjøpet, jf. HR-2017-01834-A (Branncelle).

I et annet tilfelle gjaldt det oppføring av fire boliger, Boligene hadde betydelige mangler. Innhentede skaderapporter anbefalte rivning og ombygging både av tak, vegger og terrasser. Det ble også anbefalt sanering og gjenoppbygging av våtrommene, samt at utomhusanleggene ble bygget opp på nytt. De samlede utbedringskostnadene var angitt til minst 15,2 millioner kronerholdt erstatningsansvarlig overfor boligkjøperne. Det ble uttalt at det ikke gjelder noe eget og skjerpet skyldkrav i saker av denne typen, men at graden av skyld vil kunne være relevant i den bredere avveiningen av om skadelidtes interesser har erstatningsrettslig vern. Arkitektfirmaet som var ansvarlig søker og prosjekterende for arkitektonisk utforming og planløsning ble holdt erstatningsansvarlig. Kjøperne var hver påført kostnader på rundt tre millioner kroner, noe som tilsvarte nær halvparten av kjøpesummen. Kjøperne var stilt i en svært vanskelig situasjon. De hadde ikke mulighet for å forsikre seg mot store deler av tapet. Arkitekten hadde på sin side ansvarsforsikring, jf. HR-2020-312-A (Solem).

I et annet tilfelle ble en entreprenør ikke ilagt erstatningsansvar for kostnader til utbedring som et borettslag var påført som følge av bygningsmessige mangler. Entreprenøren var ansvarlig søker og ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for utførelsen av tømrerarbeidene. Tre blokker hadde skader i form av vanninntrenging og råte i vindusprofiler i trapperom i fellesarealene <det bel uttalt at kravet til at pliktbruddets karakter er grovt, kan for eksempelvære oppfylt fordi det er knyttet til grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta. Dette kan eksempelvis gjelde pliktbrudd av betydning for sikkerhet og helse, jf. HR-2021-2201-A (Kruse Smith).

I et siste tilfelle gjaldt saken krav om erstatning for mangler etter håndverkerarbeid ved oppføring av et boligsameie. Det var feil utførelse på bærende konstruksjoner og terrassedekket som gjorde at denne ble svekket raskere enn man kunne forvente. Det ville oppstå en rask forråtnelsesprosess som igjen medførte at forventet levetid ble vesentlig redusert. Ettersom manglene ikke var av slik art og omfang at de ville gitt grunnlag for heving. Boligkjøperne ble heller ikke satt i en vanskelig situasjon. Sameiet hadde 24 seksjoner, slik at tapet for hver seksjon var på om lag 100 000 kroner. Sameiet måtte øke felleskostnadene over fire år. Det var ikke tilstrekkelig til å oppfylle dette delvilkåret. Den entreprenør som hadde vært ansvarlig overfor kommunen for tømrerarbeid ble ikke funnet å være erstatningsansvarlig for slikt ansvar, jf. LB-2024-10311.