Kravet til at noe skal være åpenbart

Hålogaland lagmannsrett har behandlet en sak som gjelder anke over tingrettens kjennelse om at en leietaker skal fravike leieobjektet (referanse i lovdata LH-2024-53915). Utleier påberopte tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d som grunnlag for krav om fravikelse. Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd regulerer særlige tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom, og heving av leieforhold etter husleieloven, kan gjennomføres når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.

Lagmannsretten kom til at det ikke var åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen, jf Vilkårene for fravikelse var dermed ikke oppfylt. I avgjørelsen redegjør lagmannsretten for vilkårene. Vurderingen er av en noe annen art enn ved spørsmål om det foreligger vesentlig mislighold. Tvangsgrunnlag foreligger dermed bare i de klare tilfellene, jf. Rt-2002-313 på side 315 om det tilsvarende vilkåret i § 13-2 tredje ledd bokstav e. Vanlig sannsynlighetsovervekt er ikke tilstrekkelig. En eventuell tvil kan gjelde selve bevisvurderingen, den generelle rettslige forståelsen eller subsumsjonen.

I den konkrete saken var det blant annet uenighet om leietaker hadde fått samtykke til at vinduene skulle erstattes med vifter. Det var spørsmål leietaker hadde brutt kontraktens bestemmelse om at endringer på leieobjektet krevde skriftlig samtykke på forhånd fra utleier. På den ene siden hadde ikke leietaker fått noe konkret samtykke, men samtidig hadde utleier en oppfordring til å reagere dersom de mente at leietakeren var i ferd med å gjøre noe som denne ikke var berettiget til, og svaret som ble gitt kunne muligens tolkes som et samtykke. I og med at det er uklarhet om dette, og vilkåret i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d er at det må være åpenbart at det forelå hevingsgrunnlag, var det blant annet ikke grunnlag for fravikelse etter bestemmelsen på grunn av inngrep i leieobjektet.