Vilkår for avtale om fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameie

I eierseksjonsloven § 29 annet ledd er det tatt inn en bestemmelse om at det er mulig å avtale en annen fordeling av felleskostnadene forutsatt av at det tas inn bestemmelse om dette i sameiets vedtekter og at de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige i dette. I dom avsagt av Gulating lagmannsrett med lovdatareferanse LG-2022-128183 drøfter lagmannsretten om spørsmålet om sameiet uansett er bundet av en slik avtale. Lagmannsretten viser til eierseksjonsloven §60 tredje ledd som har slik ordlyd:

Har styret eller styremedlemmene overskredet sin myndighet, er avtale med tredjeperson ikke bindende for seksjonseierne dersom de kan godtgjøre at tredjepersonen innså eller burde innse at myndigheten ble overskredet, og det derfor ville være uredelig å påberope seg avtalen.

Etter ordlyden omfattes myndighetsoverskridelse generelt, også avtaler som inngås mellom styret og en eller flere seksjonseiere. At saken gjelder slike avtaler, kan imidlertid få betydning for god tro vurderingen. Det blir spørsmål om medkontrahenten burde ha innsett at styret alene ikke kunne binde alle sameierne til en annen fordeling av felleskostnadene enn den som fremgikk av loven. Utgangspunktet må være at medkontrahenten burde forstå at en avtale om fordeling av felleskostnader etter annen brøk enn sameiebrøken, er en beslutning som vil få betydning for samtlige sameiere gjennom en justering av fordelingsnøkkelen. Det bør da fremstå som åpenbart at en slik avtale burde behandles på et årsmøte med alle sameierne til stede. I en sak var medkontrahenten en profesjonell aktør som hadde vært med på etablering av seksjonssameiet, og derfor må anses å ha vært godt kjent med de eksisterende vedtektene og eierseksjonslovens regler om innholdet i styrets kompetanse (gjelder dom med lovdatareferanse LG-2022-128183. En av dem som underskrev avtalen var dessuten utdannet jurist. Dersom medkontrahenten ikke kan anses å ha vært i aktsom god tro med hensyn til styrets myndighetsoverskridelse, må konsekvensen være at sameierne ikke er bundet til avtalen. I et slikt tilfelle vil det være i strid med redelighet å påberope seg avtalen.

Bestemmelsen gjelder også tilfeller der styret foretar handlinger som etter loven skulle vært behandlet på årsmøtet, jf. dom med lovdatareferanse HR-2015-1109-A.