Andels- og seksjonseiers ansvar for opprinnelige bygningsmangler som oppdages under utførelse av egne endringstiltak

En andelseier i et borettslag eller seksjonseier i et eierseksjonssameie kan ikke gjennomføre endringstiltak på fellesareal, for eksempel oppføring av et tilbygg til en leilighet, uten at generalforsamlingen eller årsmøtet har truffet vedtak om dette. I slike tilfeller bør generalforsamlingen og årsmøtet stille nærmere vilkår eller krav knyttet til utførelsen, ansvarsfordeling, fremtidig vedlikeholdsplikt mv. Når det ikke gjøres vil eventuell uaktsom skadeforvoldelse fra eierens side, ikke bli regulert av kontraktserstatningsretten. Ansvaret vil bli regulert av borettslagsloven § 12-1 første ledd, som fastslår at den som i egenskap av andelseier volder tap forsettlig eller uaktsomt for borettslaget, andelseier eller andre under utføringen av oppgavene sine, har plikt til å erstatte tapet. Tilsvarende ansvar må følge av eierseksjonsloven § 34, jf § 36 og aksjeloven § 17-1. Dette vil også bli regulert av alminnelige ulovfestede regler om ansvar for uaktsomme handlinger og unnlatelser som leder til tap og skade. Eiernes oppgaver kan følge av loven, vedtektsbestemmelse, styre- eller årsmøte og generalforsamlingsvedtak.

Ansvaret for å behandle bolig og fellesareal slik at det ikke oppstår unødvendig skade og ansvaret for forsvarlig vedlikehold er to eksempler på oppgaver eiere har. Brudd på disse oppgaver kan altså medføre erstatningsansvar etter borettslagsloven og eierseksjonslovens regler, jf Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) s. 306, Ot.prp.nr 55 (2005-2006) s. 114, Ot.prpr.nr. 23 (1996-1997) s. 179 og NOU 2000:17 s. 162. Eiere er forpliktet seg til å gjennomføre tiltaket i tråd med gjeldende regler i plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift. Om de offentligrettslige reglene er fulgt. Det er også en oppgave som eiere har og er et moment i aktsomhetsvurderingen, jf. HR-2019-318-A, avsnitt 40.

I en avgjørelse fra Gulating lagmannsrett fant retten at en eier som utførte arbeider i sin bolig og på tilknyttet fellesareal ikke var ansvarlig for opprinnelige konstruksjonsmangler som ble oppdaget under arbeidet. Dommen er inntatt i lovdata med referanse LG-2021-133352.

Kravet til erstatningsbetingende uaktsomhet er oppfylt dersom eieren burde ha handlet annerledes, og at eieren ved slik alternativ handling, ville ha hindret skaden. I dette tilfelle var eieren utdannet tømrer, hadde god kjennskap blant annet til behovet for tett dampsperre og for lufting i takkonstruksjon for å hindre fukt- og soppdannelse og var klar over at det allerede.

Kravet til årsakssammenheng er oppfylt dersom skaden ikke ville ha oppstått dersom handlingen tenkes bort. Det fremgår blant annet av HR-2001-2-B at «dersom det foreligger andre årsaksfaktorer, må ulykken (i vårt tilfelle de erstatningsbetingende handlingene – lagmannsrettens kommentar) i forhold til de øvrige faktorer fremstå som et så pass vesentlig element i årsaksbildet at det er rimelig å knytte ansvar til den, jf. Rt-1992-64 (P-pilledom II), Rt-1997-1, Rt-1998-1565 (L-dommen) og Rt-2000-418». I avgjørelsen er det videre uttalt:

Det er i rettspraksis lagt til grunn at spørsmålet om det foreligger årsakssammenheng, må avgjøres ut fra hva som finnes mest sannsynlig, og hvis det er tvil om dette, må tvilsrisikoen påhvile skadelidte. Dette gjelder ikke bare i forhold til spørsmålet om ulykken har bidratt til utvikling av skaden, men må som utgangspunkt også gjelde i forhold til spørsmålet om bidraget fra ulykken har vært nødvendig for at skaden skulle inntre var kondens- og sopproblematikk i taket da eieren utførte sitt arbeid.

Spørsmålet er om eierens arbeid var en «nødvendig betingelse» for at kondens- og sopproblematikken ble så stor at hele taket måtte skiftes ut før de øvrige takene i borettslaget skal skiftes ut. Lagmannsretten fant at selv om det var viktig både med tett dampsperre og luftespalte over isolasjon og drager, var det ikke sannsynliggjort at det var nettopp de forhold eieren heftet for som var nødvendige betingelser til den høye fuktmålingen, herunder at disse fremstår som «så pass vesentlig element i årsaksbildet at det er rimelig å knytte ansvar til den», jf. HR-2001-2-B. Eieren ble derfor frikjent for disse saksforholdene