Bygningsmessige tiltak som krever samtykke

I boligselskaper blir det ofte tvister om hva som utgjør tiltak den enkelte eier kan utføre uten at det kreves samtykke fra noe organ i et boligselskap, hva som utgjør vedlikeholdstiltak som styret skal avgjøre og hva som utgjør bygningsmessige tiltak som sameiermøtet eller generalforsamlingen skal vedta. Når det kreves samtykke fra sameiermøtet eller generalforsamlingen må det foreligge 2/3 flertall for at et vedtak skal være gyldig.

Vedlikeholdsbegrepet omfatter ikke bare det man tradisjonelt oppfatter som vedlikehold, men også reparasjon og tiltak som innebærer en viss forbedring og oppgradering. Det må avgjøres konkret i den enkelte sak om et tiltak faller i den ene eller andre kategorien. I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (lovdatareferanse LB-2013-31860) uttalte domstolen at utbedring av fuktinnsig og store sprekker i en mur er et eksempel på et vedlikeholdstiltak som innebærer oppgradering og forbedring. Det samme gjelder oppføring av en ny terrasse, dersom treverket var råttent og måtte skiftes. I den aktuelle saken hadde eieren utført grunnarbeider for å oppføre en underetasje under en terrasse der det tidligere hadde vært hulrom og en bod på 27m2 i tilknytning til underetasjen.  Det var noe mer enn oppgradering av tidligere lagring i hulrommet under terrassen. Tiltaket krevet samtykke fra sameiermøtet med 2/3 flertall av de avgitte stemmer.