Frostating lagmannsrett har 14. juni 2021 avsagt en oppsiktsvekkende dom i sak 20-142213ASD-FROS som stadfester at en andelseier i borettslag står fritt til å endre fellesareal i en leilighet i borettslag så lenge inngrepet ikke volder skade eller ulempe for felleskapet. Det kan innebære store endringer i en leilighet. I det konkret tilfellet gjaldt det flytting av rominndelingen ved blant annet å lage en større åpning i en bærevegg.

Lagmannsretten som stadfester at bærevegg i en leilighet er borettslagets eiendom, og at andelseiers inngrep i denne var urettmessig som følge av at styret hadde gitt et berettiget avslag på dette. Etter dette legger lagmannsretten til grunn at andelseier ikke i kraft av råderetten over egen andel kan gjøre inngrep i bygningens bærende konstruksjoner. Lagmannsretten mener forbudet mot inngrep i bærende konstruksjoner også omfatter de situasjoner hvor inngrepet ikke påvirker eller forringer konstruksjonens bæreevne.

Lagmannsretten konkluderer imidlertid med at overfor urettmessige tiltak kan borettslaget kun påberope de sanksjonsmuligheter som konkret følger av borettslagsloven, hvilket er erstatning for økonomisk tap etter borettslagsloven §§ 5-13 eller 12-1. Det vil si at borettslaget ikke kan kreve retting i form av blant annet tilbakeføring.

Lagmannsretten viser videre til at prinsipielt kan borettslaget kreve å selv få gå inn og foreta retting av skader.Borettslaget har plikt til å sørge for retting av skade på de deler av bygningen som borettslaget har råderett over og vedlikeholdsansvaret for, selv om det er andelseieren som har påført skaden, jf. Ot. prp. nr. 30 (2002 – 2003) side 278 jf. NOU 2000:17 side 136.

Dette forutsetter at tiltaket altså innebærer en skade og at det derfor foreligger et behov for retting. Det var ikke tilfelle fordi de statiske egenskapene var besørget opprettholdt ved tiltaket andelseieren hadde utført. Borettslaget har da heller ikke grunnlag for å kreve erstatning da det ikke har oppstått en skade eller noe annet som har påført borettslaget et økonomisk tap.

Lagmannsretten var ikke enig med tingretten i at kravet om tilbakeføring kan utledes av det alminnelige obligasjonsrettslige prinsippet om rett til naturaloppfyllelse eller å få tingen utbedret til den tilstand som forelå forut for den skadevoldende handling. De plikter som andelseiere og borettslaget har overfor hverandre bygger ikke på kontrakt, men er i utgangspunktet et tinglig rettsforhold.

Lagmannsretten uttalte at en adgang til å pålegge andelseierne retting i stedet for å sørge for retting selv og kreve utgiftene erstattet, bryter med den ansvarsfordelingen som borettslagsloven legger opp til. I prinsippet kunne borettslaget krevd selv å rette på andelseiers regning. Det har i dette tilfellet ingen mening, ettersom retting – ifølge begge de sakkyndige – allerede er skjedd på forsvarlig måte.

Lagmannsretten konkluderte etter dette med at borettslaget ikke har rettslig grunnlag til å kreve tilbakeføring, og at kravet måtte vært fremmet som et krav på erstatning. Borettslaget har ikke fremmet slikt krav og lagmannsretten kan ikke avsi dom for dette. Lagmannsretten finner likevel grunn til å bemerke at et krav på erstatning etter § 12-1 ville – foruten at det måtte oppfylle de formelle kravene i § 12-3 – kreve at det forelå et økonomisk tap. De sakkyndige vitnene var enige om at tiltaket slik det fremstår i dag er forsvarlig og trygt. Alle nødvendige ansvarsretter foreligger. Bæreveggens bæreevne er i behold og inngrepet påfører ikke borettslaget noen risiko. Det foreligger derfor heller ikke et økonomisk tap.

Andelseierens selvtekt får med andre ord ingen konsekvenser hvor alle bygnings- og sikkerhetsmessige hensyn er ivaretatt. Borettslagets autonomi og beslutningsmyndigheter omfatter ikke dette.

Denne avgjørelsen står i direkte strid med det lagmannsretten tidligere har påberopt. I sak med lovdatareferanse LE-1994-1993 uttaler lagmannsretten at styrets etterfølgende pålegg til andelseier om å rive en pipe oppført i en leilighet var hjemlet i et generalforsamlingsvedtak. Pålegget var ikke til å misforstå, og andelseieren hadde ingen foranledning til å tro at han kunne la pipen stå såfremt han fikk bygningsmyndighetenes godkjennelse.

Andelseieren anførte at pipen ikke var til sjenanse for noen, men lagmannsretten avviste dette med at det ikke hadde betydning for saken at denne pipen alene er estetisk akseptabel og gir bagatellmessig forurensing. Lagmannsretten uttalte at likhetsprinsippet er viktig i borettslag. Generelle retningslinjer må følges, og andelseieren hadde ikke større rett enn andre til å oppføre peis og pipe.

Retten fant det ikke nødvendig å ta stilling til om oppføringen av peisen og pipen alene var nok til å anse leieavtalen som vesentlig misligholdt. Denne oppføringen, i kombinasjon med unnlatelsen av å etterkomme styrets rivingspålegg, basert også på generalforsamlingsvedtaket, representerte etter lagmannsrettens mening iallfall et klart og vesentlig mislighold som berettiget til oppsigelse av andelseierens leieavtale (som boretten var knyttet til etter dagjeldende regler).

I den dommen fikk styret i borettslaget medhold i at mangelfull retting var berettiget misligholdsgrunnlag så lenge andelseieren hadde gjort inngrep i fellesareal uavhengig av om inngrepet var til skade eller ulempe. Det gjelder tilsynelatende ikke lenger.