«FRITT FREM» for hybilifisering av leiligheter i eierseksjonssameier

I eierseksjonsloven § 30 annet ledd bokstav e) heter det at omgjøring av en boligseksjon til næringsformål krever samtykke fra sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. I kommentarutgaven til eierseksjonsloven heter det at så lenge bruken er til boligformål har det ingen betydning at seksjonseier er en profesjonell næringsdrivende som forestår utleie til fortjeneste. Seksjonseieren kan også dele opp bruksenheten i mindre boenheter. I Prop 39 L (2016-2017) om endringer i eierseksjonsloven som nå har kommet heter det i punkt 7.3.2.5 på side 37 at eierseksjonsloven ikke har noe regler som forbyr etablering av bokollektiv eller hyblifisering i en seksjon.

Slik rettskildebildet nå er vil en boligseksjon bare kunne bli betraktet som en næringsseksjon dersom bruken av bruksenheten kan karakteriseres som pensjonat eller at bruken er til formålet bed & breakfast. Kravet er da at bruken er lagt opp slik at bruken ikke først og fremst skal tjene til beboerens primære boligbehov, men et sekundært boligbehov.

Det vil for eksempel etter en vurdering av de konkrete omstendighetene kunne være tilfelle når en seksjonseier stiller sin bruksenhet til rådighet for AirBnB, men den siste rettsavgjørelsen på dette området viser at det også stilles trenge krav til at vilkåret om næringsbruk skal være oppfylt i slike tilfeller. I avgjørelse av 3. juli 2016 fra Oslo byfogdembete i sak 16-050763TVI-OBYF/1 (ikke påanket) heter det at utleie gjennom AirBnB , også kortidsutleie, i utgangspunktet ikke er i strid med formålet om bruk i eierseksjonsloven, men at utleien kan få et slikt betydelig omfang at virksomheten faller utenfor formålet. I vurderingen av dette blant annet må ses hen til i hvilken type service seksjonseier yter til gjestene, i utstrekning seksjonseieren selv bor i seksjonen, hvorvidt hele eller deler av seksjonen leies ut, antall gjester og i hvilken utstrekning gjestene er til ulempe for de øvrige seksjonseierne.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet som har forberedt proposisjonen om endringer i eierseksjonsloven understreker dette ved å gi uttrykk for at det ikke er hensiktsmessig og derfor ikke ønsker å innføre regler i eierseksjonsloven som hindrer eller begrenser hyblifiseringen. Departementet mener derimot at regler om ombygging av boligseksjoner til hybler hører hjemme i plan- og bygningsloven, og er slik departementet ser det allerede tilstrekkelig regulert der.

Ut over eierseksjonsloven § 30 er det bare bestemmelsen om bruk av seksjonen i eierseksjonsloven § 19 som kan komme til anvendelse i slike saker. Eierseksjonsloven § 19 fastslår at ingen seksjonseier kan bruke seksjonen til urimelig skade eller ulempe for de øvrige seksjonseierne. Sameiet må i så tilfelle påberope at utleievirksomheten medfører betydelig støy, medfører utrygghet og uro og belaster infrastrukturen på en uforholdsmessig måte. Disse påstandene må knyttes til konkrete omstendigheter som til sammen innebærer et vesentlig mislighold. Det skal etter rettspraksis svært mye til før dette kravet er oppfylt.

Spørsmålet om en seksjonseier kan benytte ledig overskuddskapasitet i infrastrukturen, slik som elektrisitet, vann og avløpskapasitet, til egen fordel er ikke berørt i noen rettskilder. Dette spørsmålet kan også oppstå i andre sammenhenger, for eksempel ved tildeling  av ladeplasser for ladbare kjøretøy. Spørsmålet er om en seksjonseier kan bruke «ledig kapasitet» til eget formål slik at dette blir et knapphetsgode for de neste som ønsker å benytte seksjonen på samme måte. Utvidelse av kapasiteten vil i tilfelle bli en felleskostnad forårsaket av en seksjonseiers tidligere tiltak.

I slike saker stilles det i tillegg krav om at sameiet skal ha forsøkt å finne alternative løsninger før det kan fremsettes salgspålegg, jf uttalelse av Borgarting lagmannsrett i sak med lovdatareferanse LB-2008-69672. I en sak som gjelder utleievirksomhet innebærer dette kravet at styret har en plikt til å forsøke å finne frem til et akseptabelt utleienivå før det kan gis salgspålegg. Det kan likevel ikke gjelde dersom det er klarlagt at seksjonseieren har meddelt at seksjonseieren ikke er villig til å finne en minnelig løsning.