Hyblifisering omfatter ombygging eller annen tilrettelegging som fører til at bruksenheten kan brukes som bolig for flere personer enn det som er vanlig for bruksenheter med tilsvarende størrelse og romløsning, jf. eierseksjonsloven § 49 2. ledd bokstav g) og Prop. 64 L (2020-2021)).
Hybel kan defineres som et enkeltrom som benyttes til utleie med en inngang beregnet for en eller flere personer. Disse personer skal dele kjøkken, bad, wc med enten andre hybler eller primærboligen og som inngår i samme branncelle som primærboligen, jf. punkt 6.1.6. i Kartverkets føringsinstruks for matrikkelen. Så lenge bruken er til boligformål, har det ingen betydning at seksjonseier er en profesjonell næringsdrivende som forestår utleie til fortjeneste.
Styret må vurdere om de konkrete tiltak som en eier ønsker å iverksette er i strid med borettslagslovens og eierseksjonsloven regler, men kan nekte tiltak som innebærer hyblifisering dersom tiltakene krever offentligrettslig samtykke. Hyblifisering kan kreve søknad om bruksendringstillatelse til plan- og bygningsetaten i Oslo kommune, jf. plan- og bygningsloven § 20-2, jf. § 20-1, jf. 12-7 nr.2 og § 11-9 nr. 5, samt byggesaksforskriften (SAK) § 2-1.
Borgarting lagmannsrett har avsagt en dom av betydning. Dommen har referanse LB-2025-46770 i lovdata. I LB-2025-46770 var det en borettslagsandel som fra opprinnelsen av var delt i en hovedleilighet og en hybeldel. Borettslaget godkjente dette som to borettslagsandeler. Spørsmålet var om det er tilstrekkelig til å utløse krav om offentlig søknad at en slik hybeldel ikke bare tas i bruk av eierens husstandsmedlemmer, men tas i bruk som en rettslig egen bruksenhet, for eksempel ved utleie.
Lagmannsretten fastslår at en eiendom skal være i samsvar med offentligrettslige krav. Det omfatter generelle offentligrettslige krav og enkeltvedtak som gjelder for eiendommen. Offentligrettslige krav omfatter både vilkår i ramme- og igangsettingstillatelse for eiendommen og den reguleringsplan som gjelder for eiendommen.
Med eiendom menes både sameiets eiendom og også bruksenhet som er formalisert som borettslagsandel og eierseksjon.
I reguleringsplan, ramme- og igangsettingstillatelse kan det være satt begrensninger med hensyn til hvor mange bruksenheter en eiendom kan deles opp i.
Det kan legge begrensninger på hvor mange bruksenheter en eiendom kan deles opp i uavhengig av om disse nye bruksenhetene formaliseres som nye borettslagsandeler, seksjoner eller del av seksjoner. Ved vurderingen er det ikke avgjørende om det er foretatt bygningsmessig forandringer. Det avgjørende er om det er en faktisk og rettslig disposisjonsmessig avgrensning mellom bruksenhetene.
Det avgjørende er altså at det faktisk og rettslig skal være mer enn en bruksenhet innenfor borettslagandelen eller seksjonen.
Lagmannsretten viser til uttalelser fra forarbeidene til reglene om hyblifisering der det fremgår at utleie av deler av en bolig ikke krever at denne delen defineres som en selvstendig boenhet etter plan- og bygningsloven, jf. Prop 99 L (2013-2014) side 84-85. Det er derfor mulig at utleie av deler av bolig ikke skal anses som hyblifisering som krever offentligrettslig søknad.
Dommen viser imidlertid at bestemmelser i ramme- og igangsettingstillatelse for eiendommen og den reguleringsplan som gjelder for eiendommen kan sette begrensninger med hensyn til hvor mange hybler boligselskapets eiendom kan deles opp i.