Kan styret bli bundet av passivitet eller konkludent adferd

Når en seksjonseier i et eierseksjonssameie eller en andelseier i et borettslag retter en henvendelse til styret kan det oppstå spørsmål om styret blir bundet ved passivitet eller konkludent adferd til å akseptere det tiltaket som henvendelsen gjelder fordi styret ikke har besvart henvendelsen. Styret bli neppe bundet bare fordi det kommer en henvendelse, for eksempel en søknad om å få gjennomføre et tiltak. Men dersom det også foreligger andre forhold som er knyttet til henvendelsen kan det foreligge en oppfordring til å besvare henvendelsen. Det var tilfelle i en domsavgjørelse inntatt i lovdata med referanse LA-2021-161774.

Saken gjaldt en seksjonseier som hadde oppført glassvegg på sin terrasse uten samtykke. Saken var behandlet på et årsmøte og vedtaket var i utgangspunktet slik utformet at det kunne tolkes til at seksjonseieren ikke kunne ha noen berettiget forventning om at årsmøtet, og senere styret, hadde akseptert innglassingen av terrassen. Seksjonseier ba om klargjøring og redegjorde for at seksjonseieren forstod det slik at årsmøtet hadde godkjent innglassingen. Styret svarte ikke på denne henvendelsen og lagmannsretten uttalte at når henvendelsen ble sett i sammenheng med ordlyden i årsmøtevedtaket og den øvrig korrespondanse, hadde seksjonseieren fått en berettiget forventning om at årsmøtet, og senere styret, hadde akseptert innglassingen av terrassen.

Lagmannsretten la vekt på formuleringen i årsmøtevedtaket, sammenholdt med at seksjonseieren hadde vedlagt tegninger til søknaden som illustrerte hvordan terrassen ville bli seende ut. Det forelå en etterfølgende dialog med styret der det ble etterspurt flere opplysninger, som ble gitt. Tiltaket ble gjennomført i hovedsak i samsvar med opplysningene og det måtte styret ha kjent til.

Lagmannsretten viste til annen rettspraksis der det heter at det skal foretas en samlet vurdering, hvor blant annet avtalens art og omfang, enighet om sentrale vilkår, godtgjørelse og partenes forutgående forhold vil være av betydning. Når det gjelder partenes forventninger, vil det normalt foreligge en bindende avtale dersom partene på avtaletidspunktet hadde en felles oppfatning av at det var inngått en avtale. Det avgjørende for dette kan være om styret har opptrådt på en slik måte at det har gitt motparten rimelig grunn til å tro at tiltaket er akseptert.

Det gode råd er altså å bevare alle henvendelser.