Skattespørsmål ved salg av fellesareal i et eierseksjonssameie.

Et eierseksjonssameie lignes etter bruttometoden. Det innebære at sameiet ikke er eget skattesubjekt. Det er seksjonseierne som tilordnes og beskattes for sin del av sameiets inntekter, kostnader, samt sameiets formue og gjeld. Ved salg av fellesareal, vi det bli ansett som at den enkelte seksjonseier har realisert sin forholdsmessige andel av fellesarealet. Gevinsten vil i utgangspunktet være skattepliktig, og tilvarende vil tap være fradragsberettiget for seksjonseieren. Gevinsten/tapet beregnes ut fra den enkelte seksjonseiers forhold.

En gevinst kan likevel være skattefri dersom det aktuelle arealet har en tjenende funksjon for seksjonen, og vilkårene om skattefritak for salg av egen bolig er oppfylt, jf. skatteloven § 9-3 annet ledd, jf. § 9-4 første ledd. Unntaket kommer til anvendelse dersom seksjonseieren har eid sin leilighet i mer enn ett år når realisasjonen finner sted eller avtale, og seksjonseieren har brukt leiligheten som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen.

Arealet som selges vil ha en tjenende funksjon dersom arealet knyttet til seksjonene og oppfyller en nyttefunksjon og således dekker en mangel ved seksjonene, for eksempel boder, vaskekjeller eller biloppstillingsplass. Benyttes arealet til næringsformål vil dette vilkåret ikke være oppfylt. I en uttalelse har skatteetaten avgjort at en vaktmesterleilighet ikke oppfylte vilkåret. Det er et vilkår at arealet faktisk benyttes på denne måten ved salget. Areal som tidligere ble benyttet på denne måten oppfyller ikke vilkåret om bruksmessig, tjenende tilknytning.

Dersom arealet som selges ikke har en tjenende funksjon for seksjonen, eller det har en tjenende funksjon, men kravene til eier- og brukstid ikke er oppfylt, må det beregnes en skattepliktig gevinst eller etter fradragsberettiget tap ut fra den enkelte seksjonseiers forhold.