Spørsmål om et nytt areal i borettslag var omfattet av andelseiernes borett

I et borettslag har andelseiere en særskilt borett knyttet til den leiligheten som andelen er knyttet til. Alt annet areal er fellesareal som felleskapet av alle andelseiere forvalter gjennom styret og generalforsamlingen. Arealet boretten er knyttet til kan utvides gjennom en avtale.

I en avgjørelse avsagt av Gulating lagmannsrett med lovdatareferanse LG-2022-47602 uttalte lagmannsretten at det rettslig sett ikke er noe til hinder for at statusen til et areal i et borettslag reguleres ved avtale. Borettslaget og andelshaverne har avtalefrihet så langt borettslagsloven ikke stenger for dette. Videre gjelder det i utgangspunktet ingen formkrav ved inngåelse av avtaler. Når det gjelder vurderingen av om en avtale er inngått, ble utgangspunktet for vurderingen beskrevet slik i HR-2017-971-A avsnitt 36:

«Utgangspunktet i norsk rett er formfrihet ved inngåelse av avtaler. Dersom det ikke foreligger en skriftlig eller en muntlig avtale, må det ses hen til andre omstendigheter som konkludent adferd og passivitet. Det skal foretas en samlet vurdering, hvor blant annet avtalens art og omfang, enighet om sentrale vilkår, godtgjørelse og partenes forutgående forhold vil være av betydning. Vurderingen kan falle ulikt ut, beroende på kontraktstype, forretningsområde, partenes forventninger mv.»

Den aktuelle saken gjaldt et areal som opprinnelig var et areal i friluft som lå over altanen til en underliggende leilighet og utenfor soveromsveggen til en annen leilighet. Samlet sett mente lagmannsretten at borettslaget fullt ut overlot byggeprosjektet til de fem andelseierne et gjaldt, at laget så det slik at prosjektet ikke førte til at det oppsto et fellesareal, og at laget anså prosjektet som et intern forhold mellom de fem andelshaverne. Det oppstod da ikke en presumsjon for at et areal av denne karakter og med en slik bakgrunn ble et fellesareal når det oppstod. Borettslaget hadde gjennom konkludent adferd overlatt det omtvistede arealet til eierne av de andeler som var berørt.

Lagmannsretten fant at overlatelse av arealet til andelseierne ikke var et tiltak som krevde samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedeler av de avgitte stemmer etter borettslagsloven § 8-9 nr. 5. Det var ikke spørsmål om å overlate et eksisterende fellesareal til en boenhet, eller å gi en andelseier særlige rettigheter over et eksisterende fellesareal. Det handlet om å klassifisere et areal som på en litt tilfeldig måte oppstår mellom boenheten til to andeler i forbindelse med et byggeprosjekt som borettslaget ikke tok aktivt del i, uten at det knytter seg fellesinteresser til arealet. I en slik situasjon må det være tilstrekkelig at selve byggeprosjektet er godkjent av styret eller generalforsamlingen med alminnelig flertall i henhold til borettslagsloven § 8-9 nr. 1.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at det omtvistede arealet ikke var et fellesareal, men et areal som var omfattet av boretten til de aktuelle andelseierne. Lagmannsretten uttalte at den omstendighet at et nytt areal legges til boretten til en andel innebærer ikke uten videre at andelseieren fritt kan disponere over arealet. Når rettsgrunnlaget som her var en avtale, avhenger det av avtalens innhold om andelseieren fritt kan råde over arealet til de formål vedkommende ønsker. Og når avtalen med borettslaget beror på konkludent atferd fra laget, må denne atferden være sentral når karakteren av råderetten klarlegges. Den konkludente adferden fra borettslaget kunne ikke innebære mer enn at arealet skulle inngå som en del av boretten som et kaldt loft. Atferden kunne ikke trekkes så langt at den gav andelseierne en rett til å ta i bruk arealet som beboelsesrom, typisk som en hems.  Et kaldt loft kan i høyden tas i bruk som et lager.