Styrets rett til å behandle krav på mangler ved fellesareal mot utbygger

Det er seksjonseiernes krav styret gjør gjeldende etter eierseksjonsloven § 60 første ledd tredje punktum. I de spesielle merknadene til bestemmelsen i forarbeidene, proposisjonen kapittel 7 side 192-193, er det uttalt:

Etter eierseksjonsloven § 60 1.ledd 3. punktum kan styret gjøre seksjonseiernes krav vedrørende mangler ved eller forsinket ferdigstillelse av fellesarealer gjeldende mot en utbygger. Regelen etablerer ikke et selvstendig materielt krav for sameiet mot utbyggeren, men gir styret en lovbestemt rett til å tre inn i én eller flere seksjonseieres krav. Det er med andre ord kontrakten mellom utbyggeren og den enkelte seksjonseieren som danner grunnlag for det kravet styret kan gjøre gjeldende. Dersom ingen enkelt seksjonseier har noe krav etter sin kontrakt, har heller ikke styret noe krav å gjøre gjeldende. Omvendt er det tilstrekkelig at én seksjonseier har et krav. Styret kan gjøre et slikt krav gjeldende selv om ingen av de øvrige seksjonseierne har tilsvarende krav. Styret fremmer altså en eller flere seksjonseieres krav, og det er kontrakten mellom utbyggeren og seksjonseieren som danner grunnlag for det kravet styret kan gjøre gjeldende. Styret har ikke noe krav uavhengig av den enkelte seksjonseiers krav.

Etter eierseksjonsloven § 60 kan styret bare gjøre gjeldende krav som gjelder seksjonseiernes «felles rettigheter og plikter». Bestemmelsen gjelder styrets representasjonsrett etter § 60 første ledd første punktum. Det har ingen betydning for styrets myndighet at seksjonseieren er gitt eksklusiv bruksrett, arealet er fellesareal som styret etter eierseksjonsloven § 25 femte ledd har rett til å bestemme over. Styrets kompetanse gjelder ikke der garasjeplassene er skilt ut som tilleggsareal til seksjonseiernes bruksenheter, LH-2021-22880.

De enkelte seksjonseierne krav kan bygge på forskjellige opplysninger gitt av utbygger eller andre på utbyggeres vegne, de kan bygge på forskjellige frister og rettigheter med hensyn på reklamasjon og foreldelse, men for at styret skal kunne gjøre et mangelskrav gjeldende mot utbyggeren, er det nok at én sameier har et krav mot utbyggeren – selv om flertallet av sameierne ikke har noe krav. Men kravet som styret kan fremsette, blir aldri større enn kravet som den enkelte kunne ha fremsatt. Det er usikkert hvordan denne siste uttalelsen skal forstås. Trolig må det forstås avhengig av hvilke krav som fremmes. I forarbeidene til bestemmelsen heter det om dette:

Dette tilsier at krav som fremsettes av sameiet, undertiden må vurderes på grunnlag av de enkelte bestanddelene – dvs. hver enkelt sameiers krav. Har noen sameiere eksempelvis tapt sine krav som følge av oversittet reklamasjonsfrist eller foreldelse, er det ingen grunn til at deres «andeler» av et krav på f.eks. prisavslag skal vinne frem bare fordi dette fremmes via sameiet. Det leder også til at det bare er i en sak reist av styret på vegne av alle seksjonseierne (eller av samtlige seksjonseiere) at det kan kreves retting etter boligoppføringsloven § 32, jf. HR-2021-493-A avsnitt 65.

I sak inntatt med lovdatareferanse LH-2023-24613 skulle sameiets krav på prisavslag avgjøres på grunnlag av en konkret vurdering av anførte mangler knyttet til de enkelte parkeringsplasser som seksjonseierne har eksklusiv bruksrett til. Lagmannsretten kunne ikke se at dette kravet, innebar at sameiet måtte individualisere kravene i påstanden. Lagmannsretten viste også til LE-2020-66633, der sameiet fremmet et felles mangelskrav knyttet til parkeringsplassene i et boligsameie. I samsvar med sameiets påstand ble sameiet tilkjent et samlet beløp i prisavslag.

Retten må som en del av sin materielle vurdering av sameiets prisavslagskrav må ta stilling til de enkelte bestanddeler av kravet, det vi si at retten må vurdere hvilke parkeringsplasser det i tilfelle knytter seg slike mangler til at det utløser rett til prisavslag. Det er en del av tingrettens behandling av realiteten, og har ikke betydning for vurderingen av styreleders søksmålskompetanse etter eierseksjonsloven § 60 andre ledd.