Vilkår for eksklusiv bruksrett til del av fellesareal – hage – i eierseksjonssameie

Ved stiftelsen i 1989 av et sameie ble det ble laget vedtekter som fordelte eksklusive bruksretter til ulike deler av hagen. Bruken av hagen ble praktisert i samsvar med dette frem til tvist i 2018. Bakgrunnen for tvisten var at det først i 2018 ble oppdaget at det ikke forelå ferdigattest for bygningen. Det ble gitt rammetillatelse og i dette vedtaket fremgikk det at hagen skulle være fellesareal for alle boenhetene, og at det ikke skulle legges til den enkelte seksjonseier, jf. teknisk forskrift (TEK10) § 8-4. Agder Lagmannsrett behandlet saken som er inntatt i lovdata med referanse LA-2020-142804. Lagmannsretten uttalte at eierseksjonsloven av 1983 ikke var til hinder for å gi enkelte seksjonssameiere en eksklusiv bruksrett til deler av sameiets fellesarealer, verken permanent eller midlertidig.

Eierseksjonsloven av 1997 ga adgang til å gi midlertidige bruksrettigheter til deler av fellesareal, men det gjaldt likevel ikke for areal som må være fellesareal etter § 6 annet ledd. Det er fellesareal som ikke kan tillegges enkeltseksjoner ved seksjonering. Brudd på disse bestemmelsene har som konsekvens at rettighetene bortfalt ett år etter lovens ikrafttredelse som var 1. januar 1999, jf. eierseksjonsloven (1997) § 47.

Lagmannsretten måtte på dette grunnlaget vurdere om det faktiske grunnlaget for stiftelsen av bruksretten tilsa om den var midlertidig eller varig. Lagmannsretten vurderte den naturlige språklige forståelsen av vedtektenes bestemmelse som ikke tilsa noen bestemt løsning. Partenes praktisering tilsa at det før tvisten ikke hadde vært noen oppfatning verken hos nåværende eller tidligere eiere, om at rettighetene skulle bortfalle på et gitt tidspunkt. Partenes innretning over lang tid viser at seksjonseierne i sameiet synes å ha hatt en omforent oppfatning om at rettigheten var tidsubegrenset.

Lagmannsretten vurderte deretter betydningen av eierseksjonsloven § 6 om hvilke areal som uansett må være fellesareal som kan benyttes av alle og som det derfor ikke kan knyttes særskilte bruksrettigheter til (verken midlertidige eller varige). Det er arealer som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter, eller som i eller i medhold av plan- og bygningsloven fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens behov.

Lagmannsretten viste til lovens forarbeider i Prop.39 L (2016–2017) på side 168 der det heter at eneretter til å bruke fellesarealer ikke kan gå på bekostning av arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til eller arealer som i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal. Lagmannsretten viste til at vedtaket gitt i rammetillatelsen ikke var påklaget og at det ved reseksjoneringsbegjæring i 2019 ikke ble opplyst noe om rettigheter til fellesareal og fant at den bruksretten som var gitt i vedtektene, var er i strid med eierseksjonsloven (2017) § 25 femte ledd femte punktum jf. § 7. Bruksrettene var uforenlige med krav i plan- og bygningslovverket og vilkår stilt i offentlige tillatelser sameiet hadde søkt om og gjennomført tiltak i tråd med.

Lagmannsretten avga også uttalelse med hensyn til om vedtektenes bestemmelser om bruksrett kunne ha vært ugyldige også før eierseksjonsloven av 1997 trådte i kraft 1. januar 1998. Grunnlaget for dette var at bruksrettighetene ville vært i strid med de offentligrettslige tillatelser som ville blitt gitt om det var søkt om ferdigattest etter reseksjoneringen. Bruksrettighetene kunne altså ikke vært inngått etter gjeldende offentligrettslige regler. Dette følger av eierseksjonsloven § 67 9.ledd. Det avgjørende er om avtalen eller bestemmelsen kan inngås eller innføres etter loven her; det er uten betydning om kravene til flertall eller form var de samme da bestemmelsen ble innført. Vedtektsbestemmelser m.m. som ikke lenger er gyldige, bør endres eller fjernes, men de kan ikke påberopes selv om de blir stående. Når bruksretten er i strid med offentligettslige krav er den heller ikke gyldig privatrettslig.

Lagmannsretten uttalte også at bortfall ikke ga grunnlag for påstand om erstatning for verditap. Bortfall var heller ikke i strid med tilbakevirkningsforbudet i grunnloven § 97