Vilkår for varig og eksklusiv bruksrett til fellesareal i borettslag

Hålogaland lagmannsrett har avsagt en dom som på flere måter klargjør vilkårene for å etablere og beholde varig og eksklusiv bruksrett for andelseier i borettslag. Dommen har lovdatareferanse LH-2021-54148. Saken gjaldt et borettslag med seks leiligheter der den opprinnelige stifteren beholdt en leilighet og påberopte at hadde eksklusiv og varig bruksrett til deler av kjelleretasjen.

Borettslagsloven § 5-1 gir hver andelshaver enerett til å bruke en bolig i laget, og rett til å bruke fellesareal «til det dei er tenkte eller vanleg bruke til, og til anna som er i samsvar med tida og tilhøva». Det er anledning til å gi enkelte andelshavere eksklusiv bruksrett til fellesareal, for eksempel hage og parkeringsplass. Hvordan en andelseier skal få eksklusiv bruksrett til fellesareal er, i motsetning til i eierseksjonssameie, ikke lovregulert. Eksklusiv rett kan fastsettes i byggeplanen eller på avtalerettslig grunnlag ved stiftelse av borettslaget. Skal en andelshaver gis eksklusiv bruksrett etter at borettslaget er opprettet, må det i så fall godkjennes av generalforsamlingen med 2/3 flertall, jf. borettslagsloven § 8-9 nr. 5. Bevisbyrden for at en andel har eksklusiv bruksrett til deler av borettslagets fellesareal, tilligger den andelen som påberoper seg slik rett, jf. LA-2018-173497.

Stifteren av borettslaget hadde utarbeidet og inngitt en byggeplan til Enhetsregisteret hvor tvistearealet var benevnt «fellesareal». Heller ikke i andre av dokumentene Enhetsregisteret mottok i forbindelse med registreringen var det nevnt at noen av andelene skulle ha eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealet. Byggeplanen var i ettertid ikke endret av generalforsamlingen. Lagmannsretten fant det sannsynliggjort at de opprinnelige andelshaverne til de øvrige andelene i borettslaget i deres eiertid hadde lagt til grunn og praktisert at stifterens andel hadde eksklusiv bruksrett til arealet.

De nåværende eierne av de øvrige eierandelene hadde kjøpt sine andeler i ettertid. Lagmannsretten vurderetederfor om den eksklusive bruksretten var gått tapt etter de ulovfestede reglene om ekstinksjon, det vil si at kjøpere i aktsom god tro ikke trenger å respektere bruksretten. Avgjørende ved vurderingen er om kjøperne var i god tro da deres erverv ble tinglyst, sml. tinglysingsloven § 27, jf. borettslagsloven § 6-1. Det vises også til Agder lagmannsretts dom i LA-2018-173497, hvor det ble konkludert med at varig og eksklusiv bruksrett til parkeringsareal på fellesareal som rettighetshaveren ikke hadde sikret rettsvern for, ikke kunne påberopes overfor senere kjøpere av leiligheter

Det ble ikke gitt noen opplysninger om bruksretten ved deres erverv. Lagmannsretten uttalte at det ut fra visningen vanskelig kunne trekkes den slutning at enkelte andeler hadde større rett til å bruke underetasjen enn andre. Det var verken skilt eller fysiske avgrensninger som opplyste at enkelte andeler har større rettigheter i underetasjen enn de andre andelene. Videre fremgikk det verken av offentlige registre eller generalforsamlingsvedtak, som er det øverste organet i borettslaget, at andel nr. 3 har eksklusiv bruksrett til deler av underetasjen.

Lagmannsretten uttalte videre at et ved vurderingen av de nye andelshavernes kunnskap på tinglysingstidspunktet må det legges avgjørende vekt på hva som fremgikk av offentlige registre og salgsoppgaver. Det kan ikke være slik at potensielle boligkjøpere pålegges å innhente for eksempel styreprotokoller for mange år tilbake for å se om det eventuelt kan være noe av interesse, eller måtte kontakt de andre andelshaverne i borettslaget for å undersøke om noen av andelshaverne mener å ha bedre rettigheter enn de andre.

Det er en som påberoper bruksrett som har bevisbyrden for at de nåværende andelshaverne ikke var i tilstrekkelig god tro eller ikke var tilstrekkelig aktsom ved tinglysing av sine andeler i grunnboken. Den bevisbyrden var ikke oppfylt og lagmannsretten konkluderte med at rettigheten overfor de opprinnelige andelshaverne om eksklusiv bruksrett til deler av under-/kjelleretasjen var ekstingvert og derfor ikke kunne påberopes overfor nåværende andelshavere. Det ble gitt en frist på en måned til reetablere fellesarealet i kjelleren.